相続税対策に強い不動産投資とは？新築アパート・マンションで評価額を下げる仕組みと失敗しない判断基準【福岡対応】

相続税がどれくらいかかるのか不安を感じ始めたとき、多くの方が検討するのが「不動産による相続税対策」です。なかでも、新築アパート・マンション投資は、相続税評価額を下げやすい手法として注目されています。

しかし一方で、
「節税になると言われて建てた新築が、相続後に重荷になる」
「評価は下がったが、収益が出ず次に進めない」
といった失敗例が後を絶たないのも事実です。

相続税対策として不動産投資を成功させるために重要なのは、
評価額を下げることではなく、収益・融資・出口まで含めて設計すること。
特に最初の1棟目が、2棟目・3棟目へとつながるかどうかで、将来の資産形成は大きく変わります。

本記事では、相続税対策として新築アパート・マンション投資が有効とされる理由から、具体的な評価減の仕組み、失敗しやすいポイント、福岡エリアならではの注意点まで、実務目線で分かりやすく解説します。

「相続税を抑えながら、次の世代に“本当に価値のある資産”を残したい」
そう考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

相続税対策として不動産投資が注目される理由

相続税対策を考え始めたとき、多くの方が最初に直面するのが「現金のままでは相続税が重すぎる」という現実です。
その中で、不動産投資、とくに新築アパート・新築マンションが相続対策として注目されるのには、明確な理由があります。この章では、相続税の基本構造と、不動産が有利になる根本的な仕組みを整理します。

なぜ「現金」は相続税で最も不利なのか

現金＝評価額100％

相続税の世界において、現金や預貯金は最も不利な資産といわれます。その理由は非常にシンプルで、評価額がそのまま100％課税対象になるからです。

たとえば、

• 現金1億円 → 評価額1億円
• 預金1億円 → 評価額1億円

と、評価額を下げる余地が一切ありません。

富裕層ほど不動産に組み替える理由

富裕層や資産家が早い段階から不動産に資産を組み替えるのは、単なる節税テクニックではなく、相続税評価の仕組みを理解した「合理的な資産防衛」です。

現金	不動産
評価額100％	評価額が実勢価格より低くなる可能性が高い

この評価ギャップこそが、不動産投資が相続税対策として使われる最大の理由です。

不動産が相続税評価で有利になる仕組み

路線価とは何か

土地の相続税評価では、原則として路線価が用いられます。路線価は、国税庁が毎年公表するもので、実際の市場価格（実勢価格）の約80％程度が目安とされています。

実勢価格1億円の土地

路線価評価 → 約8,000万円

このように、自動的に評価額が下がる構造になっています。

特に新築建物であっても、『建築費＝評価額』ではなく、税務上の評価ルールに基づいた金額
で評価されるため、現金よりも評価圧縮が起きやすい資産といえます。

実勢価格との乖離が生む相続税対策効果

不動産投資が相続税対策として有効なのは、「実際に売れる価格」と「相続税評価額」にズレがあるからです。

実勢価格	相続税評価額
市場で売買される価格	税務ルールに基づく評価

この乖離をうまく活用することで、資産価値を維持しながら、相続税評価額だけを下げることが可能になります。

新築アパート・マンションが選ばれやすい背景

評価が分かりやすい

新築アパート・マンションは、

• 建物構造
• 戸数
• 賃貸用途

が明確なため、税務上の評価が比較的シンプルです。中古物件に比べて、評価の根拠が明確な点も、相続対策として選ばれやすい理由の一つです。

融資が使えるという大きなメリット

相続税対策において重要なのが、借入金（ローン）の存在です。

• 不動産取得時の借入金は、相続時に債務控除として評価される
• 結果として、相続税の課税対象額を圧縮できる

特に新築アパート・マンションは、金融機関の評価が出やすく、長期融資を活用しやすい点が大きな特徴です。

管理のしやすさ

新築物件は、当初の修繕リスクが低く、管理・運営の見通しが立てやすい点も評価されています。

• 修繕計画が立てやすい
• 家賃設定が安定しやすい
• 相続後も引き継ぎやすい

といった理由から、相続人に負担を残しにくい資産として選ばれるケースも多く見られます。

新築アパート・マンションによる相続税評価減の具体的な仕組み

新築アパート・マンションが相続税対策に有効といわれる理由は、「不動産だから」ではありません。実際には、賃貸用不動産ならではの評価ルールが存在し、それを正しく理解することが重要です。

土地評価が下がる理由（貸家建付地の考え方）

賃貸アパート・マンションの土地は、「貸家建付地」として評価されます。これは、

• 自由に使える土地ではない
• 賃貸中で利用制限がある

という考え方に基づき、更地よりも評価額が下がる仕組みです。

具体的には、

路線価評価 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合）

といった形で、土地評価が圧縮されます。

建物評価が下がる理由（貸家評価・新築特有のポイント）

賃貸用建物は、自用の建物よりも評価が下がるルールがあります。

自分で使う建物	自用家屋評価
賃貸中の建物	貸家評価

貸家評価では、借家権割合（一般的に30％）が考慮されるため、建物評価額も圧縮されます。

新築であっても、完成後すぐに賃貸に供されていれば、この評価ルールが適用されます。

賃貸割合・入居率が相続税評価に与える影響

注意すべき点として、入居率が低いと、評価減効果も限定的になる点があります。

満室に近い状態	評価減効果が最大化
空室が多い	評価減効果が弱まる

つまり、相続税対策として不動産投資を行う場合、入居付けまで含めた設計が不可欠です。

相続税対策を目的に不動産投資を始める場合、最初の1棟目の融資設計が極めて重要です。その設計次第で、2棟目・3棟目へと資産を拡大できるかどうかが決まるといっても過言ではありません。セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、相続対策と資産拡大を両立させる「融資評価視点の投資戦略」をセミナーで詳しく解説しています。

【実例】現金相続 vs 新築不動産投資｜相続税額シミュレーション

相続税対策として不動産投資が有効かどうかを判断するには、抽象論ではなく「数字」で比較することが不可欠です。ここでは、現金1億円をそのまま相続した場合と、新築アパートへ組み替えた場合を想定し、相続税評価の違いを具体的に整理します。

現金1億円をそのまま相続した場合

現金や預貯金は、相続税評価において一切の調整余地がありません。

現金	1億円
相続税評価額	1億円（評価100％）

この1億円が、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超える部分について、最大40％〜50％の税率で課税される可能性があります。

つまり、「何も対策をしなければ、数千万円単位で現金が減る」というのが、現金相続の現実です。

新築アパートに組み替えた場合の評価額例

次に、同じ1億円を新築アパート投資に組み替えたケースを考えてみます。

この場合、相続税評価は次のように考えられます。

土地	建物	借入金
路線価評価＋貸家建付地評価	固定資産税評価額＋貸家評価	債務控除としてマイナス評価

結果として、実勢価格1億円の不動産でも、相続税評価額は6,000万〜7,000万円程度に圧縮されるケースも珍しくありません。

ここに借入金の残債があれば、課税対象額はさらに圧縮されます。

節税効果だけで判断してはいけない理由

このシミュレーションを見ると、「とにかく不動産にすれば相続税は下がる」と感じるかもしれません。しかし、節税効果だけで不動産投資を判断するのは非常に危険です。

• 入居がつかない
• 家賃が下落する
• 相続後に売却しづらい
• 相続人に管理負担を残す

こうした状態になると、「節税できたが、資産価値は落ちた」という本末転倒な結果になりかねません。

だからこそ、相続税対策 × 収益性 × 融資戦略を同時に設計することが重要なのです。

相続税対策に「向いている」新築アパート・マンションの条件

相続税対策として新築アパート・マンションを選ぶ場合、「何を建てるか」で結果は大きく変わります。この章では、相続税評価と投資の両面から見て、向いている物件の条件を整理します。

相続税対策に効果が出やすい物件タイプ

物件タイプ	内容
戸数	相続税対策では、戸数が多い賃貸物件ほど有利になる傾向があります。 ■戸数が多い 　 賃貸割合が高まる 　 評価減効果が安定しやすい 戸数が少ない物件は、1室空いただけで評価や収益への影響が大きくなる点に注意が必要です。
間取り	相続対策では、特殊すぎない間取りが重要です。 ●単身・DINKS向けの汎用性 ●エリアの賃貸需要に合致 将来的に相続人が引き継いだあとも、安定して貸し続けられる設計であるかがポイントになります。
木造・RCの違い	●木造：初期投資が抑えやすく、利回りを作りやすい ●RC：耐用年数が長く、金融機関評価が安定しやすい 相続税対策では、「どちらが正解」ではなく、融資評価・出口戦略との相性で判断することが重要です。

立地で9割決まる｜福岡で相続対策向きのエリア特性

不動産投資、とくに相続税対策では、立地が結果の9割を左右するといっても過言ではありません。

福岡エリアでは、

• 人口動態
• 賃貸需要の継続性
• 金融機関の評価目線

これらを踏まえたエリア選定が不可欠です。

「節税になるから建てる」ではなく、「長期で貸せるから結果的に節税になる」という視点が重要になります。

「節税だけの新築」が危険な理由

相続税対策の相談現場では、「節税ありきで建てた新築」が失敗するケースも少なくありません。

• 家賃設定が相場とかけ離れている
• 立地需要を無視している
• 将来の売却が想定されていない

こうした物件は、相続時点では評価が下がっていても、相続後に“負動産”化するリスクを抱えます。

本当に目指すべきは、相続税対策にもなり、次世代に残せる資産です。

相続税対策として不動産投資を成功させるカギは、最初の1棟目の融資設計にあります。この設計次第で、2棟目・3棟目へと資産を拡大できるかどうかが決まります。セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、相続対策と資産拡大を両立させる融資評価視点の不動産投資戦略をセミナーで詳しく解説しています。

相続税対策としての新築不動産投資のリスク・デメリット

新築アパート・マンション投資は、相続税対策として有効な一方で、正しく設計しなければ大きなリスクを抱えることになります。この章では、実際に相談現場で多く見られる代表的な失敗パターンを整理します。

空室・家賃下落リスク

相続税対策を目的に新築不動産投資を行う際、最も見落とされやすいのが「賃貸需要の持続性」です。

• 新築時は満室でも、数年後に空室が増える
• 競合物件の増加で家賃が下落する
• 入居率が下がり、評価減効果が弱まる

賃貸割合や入居率が下がると、相続税評価の圧縮効果そのものが薄れてしまう点には注意が必要です。

つまり、「建てた瞬間」ではなく「10年後も貸せるか」という視点での物件選びが不可欠です。

相続後に「負動産」になるケース

相続税対策として建てた新築物件が、相続後に“負動産”になるケースも少なくありません。

• 修繕費・管理費が重くのしかかる
• 相続人が不動産経営を望んでいない
• 売却しようにも買い手がつかない

こうした状況になると、相続税は抑えられたが、資産としての価値は下がったという結果になってしまいます。

本来の目的は、相続後も「収益を生み続ける資産」を残すことであるはずです。

相続人トラブル・分割問題

不動産は、現金と違い分割しにくい資産です。

• 相続人の人数が多い
• 不動産経営に対する意欲に差がある
• 売却か保有かで意見が割れる

こうした場合、相続をきっかけに家族間トラブルに発展するケースもあります。

相続税対策として不動産投資を行う場合は、「誰が引き継ぐのか」「売却も想定するのか」まで含めた設計が欠かせません。

失敗しないために絶対に押さえるべき専門家の考え方

相続税対策としての不動産投資は、「誰に相談するか」で結果が大きく変わります。この章では、失敗を避けるために欠かせない専門家の考え方と相談のポイントを解説します。

税理士だけでは判断できない理由

相続税対策の相談先として、まず税理士を思い浮かべる方は多いでしょう。

しかし、税理士は

• 相続税の計算
• 評価ルールの適用

には強い一方で、

不動産投資として成立するかどうかの判断や金融機関評価・融資戦略までは専門外となるケースが多いのが実情です。その結果、「税務上は正しいが、投資としては危険」な判断が行われてしまうこともあります。

不動産投資・相続・融資を横断的に見る重要性

相続税対策として新築不動産投資を成功させるには、

• 相続税評価
• 賃貸収益
• 金融機関からの評価
• 将来の出口戦略

これらを横断的に設計する視点が欠かせません。

特に重要なのが、最初の1棟目で、2棟目・3棟目につながる融資評価を作れるかどうかです。
この視点が欠けると、「1棟目は建てられたが、次が続かない」という状態に陥りやすくなります。

事前相談で必ず確認すべきチェックリスト

相続税対策として不動産投資を検討する際は、事前相談の場で次のポイントを必ず確認しましょう。

• 相続税評価と実勢価格の差はどの程度か
• 賃貸需要は長期的に見込めるか
• 金融機関からどう評価される設計か
• 2棟目・3棟目へ進める融資余力は残るか
• 相続後の売却・承継プランは整理されているか

これらを事前に整理できていない投資は、相続税対策としても、不動産投資としてもリスクが高くなります。

福岡で相続税対策を目的に不動産投資を検討する方へ

相続税対策として不動産投資を検討する場合、「どこで投資するか」は結果を大きく左右します。特に福岡は、全国一律の相続対策ノウハウをそのまま当てはめると、失敗するケースも少なくありません。ここでは、福岡エリアならではの相続・不動産事情を踏まえた考え方を整理します。

福岡エリア特有の相続・不動産事情

福岡は、地方都市でありながら、次のような独自の不動産特性を持っています。

そのため、「福岡だからどこでも大丈夫」という考え方は非常に危険です。

相続税対策として新築アパート・マンションを建てる場合でも、次のような視点が重要です。

相続税対策と収益性を両立させる考え方

福岡で相続税対策を成功させている投資家に共通しているのは、「節税」と「収益」を切り離して考えていない点です。

• 相続税評価が下がる
• かつ、安定した家賃収入が見込める
• 将来、売却・承継の選択肢が残る

この3つがそろって初めて、本当に意味のある相続税対策といえます。

特に重要なのが、最初の1棟目で、2棟目・3棟目につながる融資評価を作れるかどうかです。

福岡というエリア特性を踏まえ、「相続税対策のための1棟」ではなく「資産拡大の起点となる1棟」として設計できるかが、将来を大きく左右します。

まとめ｜相続税対策の新築不動産投資は「目的整理」がすべて

相続税対策として新築アパート・マンション投資を検討する際、最も重要なのは「なぜ不動産なのか」を明確にすることです。最後に、本記事のポイントを整理します。

節税だけを目的にしない

相続税評価が下がるという理由だけで不動産投資を行うと、次のような問題が起こりやすくなります。

節税はあくまで「結果」であり、目的ではありません。

収益・出口・相続後まで設計する

本当に価値のある相続税対策とは、次のような状態を作ることです。

そのためには、最初の1棟目から「2棟目・3棟目へ進めるか」という視点で設計することが欠かせません。

専門家とチームで判断する重要性

相続税対策の不動産投資は、次のような事案を単独で判断できる分野ではありません。

• 税務
• 不動産
• 融資
• 相続後の承継

だからこそ、税務・不動産・融資を横断的に見られる専門家とチームで判断することが、失敗を避ける最大のポイントになります。

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