2棟目のアパート融資を相談する前に揃えたい資料｜返済予定表・賃貸実績・資金計画

2026年10月4日

2棟目のアパート融資で揃えたい返済予定表・賃貸実績・資金計画を示したアイキャッチ

「1棟目は順調に運営している。そろそろ2棟目を買いたいが、銀行には何を持って行けばいいのだろう」。福岡や九州でアパートを保有する方から、こうした相談は少なくありません。物件資料や年収を示す書類だけでは、すでに持っているアパートの借入と運営実績、次の取得後に残る資金まで一度に伝えるのは難しいものです。

結論から言えば、面談前に整えたいのは「1棟目の返済状況」「家賃の実績と経費」「2棟目の総事業費と自己資金」の三つの束です。 さらに、それぞれの数字が同じ時点・同じ期間を指しているかを確認します。書類の枚数を増やすことより、返済予定表、管理会社の報告書、口座への入金、資金計画の間で数字を説明できることが重要です。

必要書類と審査基準は金融機関、借入人が個人か法人か、物件の種類や建築・購入の段階によって異なります。この記事の一覧は相談準備の実務的な整理であり、提出すれば融資が受けられるという意味ではありません。最終的な提出物は相談先に確認してください。

まず全体像｜融資相談で見せたいのは「過去・現在・次の計画」

1棟目の購入時には、勤務先や所得、取得する物件の収支が主な説明材料だったかもしれません。2棟目では、すでにある借入が今後も続く一方、賃貸経営の実績も生まれています。「過去の見込み」ではなく「運営して分かった事実」を提示できる点が違いです。

金融庁の投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果も、物件の収支計画、賃料や価格、顧客の資産・収入の確認、空室・修繕・賃料下落などのリスクを論点として挙げています。これは個別銀行の必要書類リストではありませんが、説明すべき数字を整理する手掛かりになります。

次の三つを、同じ基準日で一枚の概要にまとめると面談が進めやすくなります。第一に、1棟目の賃料入金から運営費・返済を引いた実績。第二に、既存借入の残高、条件、将来の返済額。第三に、2棟目を取得した後の借入総額、必要な自己資金、残る現金です。現在の給与や事業所得、他の借入も別紙で明示します。

面談前の資料チェック表｜何を、どこから集めるか

以下は共通の準備リストです。個別の銀行が全項目を求めるとは限りません。入手できない資料がある場合は、黙って空欄にせず、代わりに何を示せるかを相談します。

資料・数字	主な入手先	確認したいこと
既存借入の返済予定表・条件変更通知	1棟目の融資先	月返済額、金利、返済期間、見直し時期
現在の借入残高が分かる資料	融資先の残高照会・残高証明等	資料の基準日と現在残高
借入一覧	本人・法人の全借入先	住宅ローン、事業融資等の重複・申告漏れ
1棟目のレントロール・賃貸借契約	管理会社・契約書	部屋別賃料、入居状況、契約条件
月次の送金明細・管理報告	管理会社	入金、滞納、管理料、原状回復費
家賃入金口座の記録	通帳・金融機関明細	実際の入金と送金明細の突合
修繕・保険・税の記録	領収書、保険証券、納税通知等	年によって変動する支出
確定申告書または決算書	本人・税理士	所得・費用と賃貸実績のつながり
預貯金・その他資産の資料	本人・法人の金融機関等	自己資金の所在と取得後の余力
2棟目の物件・建築資料	売主・建築会社・仲介会社	価格、工事範囲、立地、完成・引渡時期
2棟目の賃料根拠と収支表	募集資料・管理会社・本人	満室想定と空室時の差
取得費用・資金計画表	仲介会社・司法書士等の概算、本人	諸費用、予備費、自己資金、希望借入額

本人確認、所得、税の納付状況、法人なら登記事項や決算書など、審査上の追加資料を求められることもあります。金融機関が公開する必要書類の一例を見ても、申込内容に応じて追加書類が必要になり得ます。一つの銀行の一覧を、すべての金融機関に共通する必須リストとして扱わないでください。

資料には必ず「いつ時点か」を付ける

例えばレントロールが9月末、残高が8月末、通帳が7月まで、という状態では、表面上の数字が合わなくて当然です。まず基準日を各資料の表紙か一覧表に書きます。月次実績は直近12か月など連続した対象期間を定め、取得直後で12か月分がなければ、実際に保有した期間だけをそのまま示します。

資料を更新するたびに、作成日、出所、対象期間も残しておくと説明が楽です。「銀行提出用に数字をきれいにした表」より、元資料に戻れる表を作りましょう。金融庁の前述の調査は賃料や預金資料の改ざんを問題として扱っています。都合の悪い空室や突発修繕を消さず、理由と対応を併記する姿勢が大切です。

返済予定表は「毎月いくら払うか」だけで見ない

返済予定表には、通常、返済日ごとの元金・利息・合計額や残高の推移が示されます。ただし、当初に受け取った表は、その後の繰上返済、金利変更、条件変更を反映していない場合があります。最新の残高や返済実績が分かる資料と並べ、「予定」と「現状」を分けて説明してください。

融資先ごとに一覧化したい項目は、借入人、融資先、物件、現在残高の基準日、毎月の約定返済額、金利の種類と見直し時期、最終返済日、担保・保証の概要です。利率が変わり得る借入なら、将来の返済額を現時点の数字のまま固定して計算しないことも重要です。金利や返済条件の解釈に迷ったら、融資先へ確認します。

住宅ローンや自動車ローン、他の事業借入があれば、1棟目のアパート融資とは別に記載します。法人で物件を持っている場合も、本人の借入や別法人の借入について申告が必要かを相談先に確認しましょう。借入を小さく見せるために一部を伏せることは避けます。

返済予定表と残高証明は役割が違います。 前者はこれからの返済の見通し、後者などは特定日時点の残高を示す資料です。両方の数字が一致しない場合は、基準日の差なのか、繰上返済・条件変更があったのかを特定します。手元に予定表がなければ、推測で公式書類らしい表を作るのではなく、融資先に最新資料の取得方法を尋ねてください。

賃貸実績は「募集賃料」と「入ってきた現金」を分ける

レントロールは、各部屋の契約賃料や入居状況を一覧できる便利な資料です。しかし、一覧の合計額がそのまま口座に入るわけではありません。空室期間、入居・退去月の日割り、滞納、フリーレント、管理会社の控除や送金日のずれがあるためです。満室時の年額だけで「1棟目が回っている」と説明しないようにしましょう。

照合の順番は、①部屋別の賃貸借契約・レントロール、②管理会社の月次報告、③家賃入金口座、④確定申告・決算書です。最初に直近12か月の入居月数と請求額を確認し、月次報告で回収額と滞納を確かめます。その後、管理料などを差し引いた送金額が通帳にいつ入ったかを確認します。税務上の計上時期や経費区分まで通帳残高だけで判断せず、必要なら税理士に確認してください。

例えば、6室・1室月7万円なら満室時の年間賃料は504万円です。1室が6か月空けば、その部分だけで42万円の差が生じ、単純な家賃実績は462万円になります。さらに送金額が月次報告より少ない場合は、管理料、募集費、修繕費の控除や送金時期を見ます。この数字は説明のための架空例で、家賃水準や空室率の相場を示すものではありません。

敷金・保証金の受領、保険金、一時的な入金を毎月の家賃収入として足さないことも大切です。退去時の原状回復費、仲介費、広告費が特定月に偏れば、通年の手残りも変わります。面談では「満室想定」「実際の賃料入金」「管理会社からの送金」「税務上の収入」の四つが違う理由を言葉にできるようにしておきます。

赤字月があっても、資料から消さず原因を説明する

外壁や設備の修繕が重なり、1か月だけ現金収支がマイナスになることもあります。その月を除外して平均を出すと、取得後の資金繰りを過大評価しかねません。修繕の内容、金額、実施済みか今後も続くか、保険で補填されるかを記録します。空室が長かった部屋なら、募集条件を変えた時期とその後の反響も添えます。

「赤字だから即座に2棟目を諦める」という話ではありません。単発の大規模修繕と、毎月続く赤字は意味が異なります。ただし、どちらも融資相談と自身の投資判断に関係します。修繕を先送りした結果、一見きれいな月次収支に見えている場合は、将来支出を資金計画に戻してください。

1棟目の年間収支を一枚にする方法

月次報告を12枚渡すだけでは、受け手が計算し直さなければ全体像が分かりません。まずオーナー自身の確認用に、対象期間を明記した年間集計表を一枚作ります。項目は、実際の家賃等の入金、管理委託料、共用部の電気・清掃、固定資産税等、保険、募集・原状回復、修繕、既存借入の元利返済です。税務上の利益と現金の増減は別欄で扱います。

現金ベースの確認式は、実入金－運営支出－借入元利返済＝返済後の現金収支です。これだけで税引後の自由に使える額が確定するわけではありません。税金の支払いや将来修繕の積立、突発的な空室への備えも必要です。「減価償却費は現金支出ではない」一方で「借入元金の返済は現金支出」という違いを混同しないでください。

年間表には、期首・期末の現預金、滞納残、未払いの修繕代など、数字の読み方を変える注記も入れると役立ちます。管理会社を替えた、家賃送金口座を変えた、共用部設備を入れ替えたといったイベントも一行で十分です。銀行向けの見栄えだけでなく、自分が次の投資を続けられるかを確認する表として使います。

2棟目の資金計画は「物件価格」だけでは足りない

2棟目の候補が見つかったら、土地・建物の取得代金または建築費に、仲介手数料、登記関連費用、税金、融資関連費用、保険、工事中の金利、設備・外構、予備費などを足して総事業費を見積もります。新築なら地盤・上下水道・外構・追加工事の範囲、完成から賃料が入るまでの時間も確認が必要です。概算段階と確定見積りを混ぜないよう、金額ごとに「見積り済み」「概算」「未確認」の印を付けます。

表の下段では、総事業費を「自己資金＋希望借入額＋その他の資金」で埋めます。ここで見るべきは自己資金を投入できる額だけではありません。投入後に手元へ残る現金と、1棟目・2棟目の修繕や空室に備える資金を別に置きます。預金残高の全額を自己資金として使う前提は、引渡し後の安全余力を失わせます。

例えば総事業費1億円、希望借入8,000万円、必要な自己資金2,000万円という単純な計画なら、購入前の現預金が2,500万円でも取得後は500万円です。これに取得直後の募集費、既存物件の修繕、生活費・運転資金を考慮する必要があります。数字は架空の計算例であり、必要な自己資金比率や適正な現金残高を示すものではありません。

候補物件の賃料は、売主側の満室想定だけで確定しないでください。競合物件、想定入居者、間取り、駅・バス・駐車場の条件を見て、管理会社に募集可能な水準を確認します。福岡市内でも区や駅からの距離で状況は違い、県内の郊外や九州各県ではさらに需要の見方が異なります。地名だけで賃料と入居率を一律に置くと、資金計画の根拠が弱くなります。

満室・通常・厳しめの三つで返済後の現金を試算する

一つの利回り数字より、条件が変わったときの現金収支が重要です。満室で家賃が予定どおり入る場合、一定の空室や募集費が出る場合、賃料下落や金利見直し・修繕が重なる場合を分けてください。各ケースで家賃入金、運営費、借入返済額、手元資金の推移を同じ表に並べます。金利上昇や空室を同時に置くと厳しくなることを、計算で可視化できます。

特定の返済比率や自己資金比率を「全銀行共通の合格ライン」として置くことはできません。金融機関によって評価方法は異なりますし、物件や借入人の状況も違います。シミュレーションは審査を予言するためではなく、負担に耐えられるかを自分でも検討するための資料です。

借入人が個人か法人かで追加の説明は変わる

個人で1棟目を保有し、2棟目も個人で取得するなら、給与や事業所得、確定申告、家計側の借入とアパート経営を分けて示します。法人で保有するなら、法人の決算、役員借入金、関連会社との取引、代表者の資産・保証の扱いなど、確認事項が増えることがあります。1棟目が個人、2棟目が法人という場合も、所有者と借入人を図で明示すると誤解が減ります。

「会社を作れば別枠で必ず借りられる」「個人の借入を銀行に見せなくてよい」といった説明は避けてください。実際にどの資料が必要か、誰の収入・負債を確認するかは、相談先の金融機関に尋ねます。自己資金についても、本人・法人・親族からの借入や贈与が混在するなら出所と返済義務を整理します。口座残高だけで資金の性格を推測させないことが重要です。

税務上の処理や物件の保有形態は投資全体に影響します。法人設立や名義変更を融資だけの理由で急いで決めず、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家に確認してください。

面談で渡しやすい「一枚概要」の構成

資料を厚いファイルに綴じる前に、最初の一枚で全体像を示します。上段に「借入人・保有物件・相談したい2棟目・必要な融資額」、中段に「1棟目の直近実績と既存借入」、下段に「2棟目の総事業費・自己資金・取得後の現金・想定収支」を置くと、話の順序が整います。各数字の脇には、どの添付資料の何ページを見れば確認できるかを書きます。

具体的には「1棟目の実入金は2025年10月～2026年9月の管理報告書と口座記録」「既存残高は2026年9月末の照会結果」「2棟目の建築費は2026年9月の概算見積り」のように記します。見積り時点が異なるものは揃うまで保留と明示します。銀行に希望条件を伝える欄には、希望借入額だけでなく、相談したい返済期間、金利種類、建築期間中の資金需要を入れておくと質問が具体的になります。

資料の作成者が自分以外なら、その出所も示してください。売主作成の想定賃料、管理会社の査定、建築会社の概算見積りは性質が異なります。一枚概要は売り込み資料ではなく、未確定事項がどこにあるかも共有できる地図です。空欄を無理に埋めるより「確認中」と書いたほうが、次の行動が決まります。

よくある不一致と、面談前の直し方

レントロールの賃料合計と通帳入金が違うときは、管理会社の控除、月末締め・翌月送金、滞納、退去時の日割りを確認します。入居者が支払った額とオーナー口座への送金額を同一視しないことです。差額の説明表を作り、どの月・どの部屋で発生したかを追えるようにします。

確定申告書の不動産所得と「現金の手残り」が違うときは、減価償却、借入元金返済、未収家賃、支払い時期を見ます。税務申告の数字を勝手に修正するのではなく、違いの理由を整理し、必要な税務判断は専門家に相談してください。1棟目の収支表に住宅ローン返済や個人の生活費を混ぜているなら、事業と家計を分け直します。

借入残高と古い返済予定表が合わないときは、基準日と条件変更の有無を確認します。自己資金の金額が通帳残高と合わないときは、定期預金の解約予定、建築着手金、既に支払った手付金、今後必要な生活・事業資金を区別します。不一致を隠すのではなく、差額の発生理由を説明できることが準備の核心です。

相談前にやる順番｜時間が足りないときの優先順位

最初に融資先へ連絡し、返済予定表、現在残高、条件変更が分かる資料の取得方法を確認します。同時に管理会社から、直近のレントロール、月次報告、入退去・滞納・修繕の履歴を受け取ります。次に通帳・明細と突き合わせ、年間の実入金と支出を一枚にします。2棟目の候補があれば、物件資料と費用の見積りを集め、最後に自己資金と取得後の余力を記入します。

候補物件がまだない段階でも、1棟目の実績と借入を整理して、どの程度の規模や地域なら相談できるかを予備的に聞くことはできます。ただし、その場の反応を事前承認と受け取らないでください。具体的な融資判断は物件、時期、金融機関の審査によって変わります。

資料の送付方法にも注意します。通帳、確定申告書、契約書には個人情報や取引情報が含まれます。金融機関や相談先が案内する方法で共有し、不要な公開リンクや宛先未確認のメールで一括送信しないようにしてください。共同所有や法人の資料では、必要な同意と取り扱い範囲も確認します。

よくある質問

Q. 返済予定表を紛失しました。自作の表で代用できますか？

将来の返済額を試算するための自作表は役立ちますが、融資先発行の資料と同じ扱いにはできません。まず既存の融資先に最新の予定表や残高・返済実績の確認方法を尋ねます。自作の計算を添える場合は「試算」と明記し、金利変更などの前提を書いてください。

Q. 1棟目の保有期間が短く、12か月分の賃貸実績がありません。

取得後に存在する実績だけを対象期間付きで示します。取得前の売主資料、取得後の入金、今後の募集見込みは区分し、実績がない月を満室だったかのように年換算しないでください。必要な運営期間や代替資料は金融機関に確認します。

Q. レントロールと通帳の家賃が一致しません。審査に不利ですか？

差額があること自体で結論を決めることはできません。管理料や修繕費の控除、送金月のずれ、空室・滞納などの理由を月別に示しましょう。説明できない差額があるなら、管理会社の送金明細や契約書まで戻って確かめます。数字の整合性は審査以前に投資判断にも必要です。

Q. 候補物件がなくても2棟目の融資相談はできますか？

1棟目の実績と借入、自己資金を持って、融資の考え方や検討可能な物件条件を相談することはできます。ただし、購入物件や建築計画が決まらないまま、融資の可否や金額が確定するわけではありません。相談の目的を「条件を聞く段階」と明確にしてください。

Q. 何を最優先で持参すればよいですか？

最初の面談なら、既存借入の最新残高と返済予定、1棟目の直近の賃貸実績、手元資金、2棟目の候補資料と総事業費の概算を優先します。資料がまだ揃わない項目は取得予定日を伝えます。正式申込に必要な書類は相談先の指定が優先です。

まとめ｜「資料の量」より「数字がつながること」

2棟目の融資相談を始める前には、1棟目の返済予定表と現在残高、部屋別の賃貸状況と実入金、運営費・修繕の履歴、2棟目の総事業費と自己資金を揃えます。各資料の基準日を明記し、満室想定と実績、税務上の利益と返済後の現金、取得前の現預金と取得後に残る現金を分けて見てください。これができれば、融資先との会話だけでなく、自分自身の投資判断も具体的になります。

セイコー・エステート＆ディベロップメントの新築アパートブランド「LEGENDE」では、福岡の土地選定、賃貸需要、建築計画と融資を含めた相談を扱っています。1棟目の実績を踏まえて次の物件を考えたい方は、条件整理の参考にしてください。

同社が公開する投資家インタビューも、融資相談で直面した課題を考える補助になります。個人の経験を紹介する動画であり、この記事の資料一覧を解説する動画ではなく、同様の融資結果を保証するものでもありません。

2棟目の融資と物件選びを具体的に考えたい方へ。 2026年10月9日の新築アパート投資セミナーでは、2棟目の融資をテーマに扱います。開催内容と申込状況はリンク先で確認してください。日程が合わない場合はセミナー一覧をご覧いただくか、個別相談で1棟目の状況と検討中の2棟目についてご相談ください。