ナフサ不足で建築費はどうなる？新築アパート投資に与える影響と銀行融資評価の考え方

ナフサ不足や原油価格の上昇により、「これから建築費はさらに上がるのではないか」「今から新築アパート投資を始めても大丈夫なのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

ナフサは、プラスチックや合成樹脂などの石油化学製品をつくるための基礎原料です。住宅・建築分野では、断熱材、塩ビ管、接着剤、塗料、住設機器など、ナフサ由来の原料や石油化学製品に依存する部材が幅広く使われています。

そのため、ナフサ価格や供給環境が不安定になると、建材価格の上昇、納期の遅れ、建築費の上振れといった形で、不動産投資にも影響が出る可能性があります。

特に、新築アパート一棟投資では、建築費の上昇が総事業費に直結します。総事業費が上がれば、同じ家賃収入でも利回りは下がり、銀行融資の見方も慎重になりやすくなります。

しかし、だからといって「建築費が上がっているから新築アパート投資はできない」と結論づけるのは早計です。

重要なのは、建築費だけを見て判断するのではなく、土地価格、賃貸需要、家賃設定、銀行融資評価、将来の資産価値まで含めて総合的に判断することです。

本記事では、ナフサ不足が建築費や住宅価格に与える影響を整理しながら、新築アパート投資で失敗しないために見るべきポイント、そして銀行融資評価を意識した投資戦略について解説します。

ナフサ不足とは？なぜ建築費や住宅価格に影響するのか

ナフサとは、原油を精製する過程で得られる石油製品の一種です。ガソリンに近い性質を持つ液体で、主に石油化学製品の原料として使われます。

ナフサからは、プラスチック、合成樹脂、合成ゴム、化学繊維、塗料、接着剤など、さまざまな素材がつくられます。これらは自動車、家電、包装材だけでなく、住宅・建築分野でも広く使われています。

建築と聞くと、木材、鉄骨、コンクリート、セメントなどをイメージする方が多いかもしれません。

しかし、実際の建物はそれだけで完成するわけではありません。

給排水管、断熱材、防水材、塗料、接着剤、床材、壁紙、設備部材など、建物の見えない部分や仕上げ部分には、石油化学製品が数多く使われています。

つまり、ナフサ不足は、単に石油業界だけの問題ではありません。

建材メーカー、住宅会社、建設会社、そして不動産投資家にも、時間差で影響する可能性があるテーマです。

特に、ナフサ価格の上昇や供給不安が長引くと、以下のような影響が考えられます。

• 建材価格の上昇
• 一部建材の納期遅延
• 見積価格の上振れ
• 建築工期の遅れ
• 設備・仕上げ材の仕様変更
• 新築住宅や新築アパートの総事業費増加

不動産投資家にとって重要なのは、ナフサ不足そのものを過度に恐れることではありません。

大切なのは、資材価格が不安定な時代には、建築費が変動する前提で投資計画を組む必要があるということです。

ナフサ由来の建材とは？配管材・断熱材・塗料・防水材への影響

ナフサ不足が建築費に影響する理由は、ナフサ由来の原料が多くの建材に使われているからです。

代表的なものとして、以下のような建材・部材が挙げられます。

建材・部材	ナフサとの関係	新築アパート投資への影響
塩ビ管	塩化ビニル樹脂が関係	給排水設備工事費に影響しやすい
断熱材	ウレタン系・樹脂系素材が関係	断熱性能、省エネ仕様、工期に影響しやすい
塗料	樹脂・溶剤が関係	外壁、内装、メンテナンス費に影響しやすい
防水材	樹脂系・シーリング材が関係	屋上、バルコニー、外壁まわりに影響しやすい
接着剤	石油化学製品が関係	内装材、床材、建具施工に影響しやすい
樹脂系建材	プラスチック・合成樹脂が関係	設備部材、内装材、外装部材に影響しやすい

たとえば、塩ビ管は給排水設備に関わる重要な部材です。
断熱材は、建物の省エネ性能や居住性に関わります。
防水材やシーリング材は、建物の耐久性に関わります。
塗料や接着剤は、仕上げやメンテナンスにも関係します。

つまり、ナフサ不足による影響は、建物の一部だけに限定されるとは限りません。

構造材そのものよりも、設備、内装、外装、防水、断熱、仕上げといった複数の工程に波及する可能性があります。

新築アパート投資では、建築費の見積もり段階で想定していた金額と、実際の発注段階の金額に差が出ることがあります。資材価格が不安定な時期には、この差が投資収支に大きく影響します。

特に、一棟アパートのように建築規模が大きい投資では、数％の建築費上昇でも、総事業費では数百万円単位の差になることがあります。

だからこそ、ナフサ不足や建材価格高騰の局面では、単に「安く建てられる会社を探す」のではなく、最初から価格変動リスクを織り込んだ投資計画を立てることが重要になります。

ナフサ不足で新築アパート投資の収支はどう変わるのか

ナフサ不足や建材価格の上昇が新築アパート投資に与える最も大きな影響は、総事業費の増加です。

新築アパート投資では、主に以下の費用が発生します。

• 土地取得費
• 建築費
• 設計費
• 外構費
• 各種申請費用
• 融資関連費用
• 登記費用
• 仲介手数料
• 火災保険料
• 予備費

このうち、建築費が上昇すると、総事業費全体が膨らみます。

総事業費が増えると、同じ家賃収入でも利回りは低下します。

たとえば、土地・建物を含めた総事業費が1億円で、年間家賃収入が700万円の場合、表面利回りは7.0％です。

しかし、建築費の上昇によって総事業費が1億500万円になった場合、年間家賃収入が同じ700万円であれば、表面利回りは約6.67％まで下がります。

さらに、総事業費が1億1,000万円まで上がれば、表面利回りは約6.36％になります。

このように、建築費の上昇は利回りを直接押し下げます。

また、利回りだけでなく、借入額にも影響します。

建築費が上がれば、自己資金を増やす必要が出る場合があります。
自己資金を増やせない場合は、借入額が増えます。
借入額が増えれば、毎月の返済額も増えます。
返済額が増えれば、キャッシュフローは圧迫されます。

さらに、金利上昇局面では、返済負担がより重くなる可能性があります。

つまり、ナフサ不足による建築費上昇は、単に「建てる費用が高くなる」というだけではありません。

• 表面利回りの低下
• 実質利回りの低下
• 借入額の増加
• 自己資金負担の増加
• 毎月キャッシュフローの減少
• 銀行融資評価の慎重化

といった形で、投資全体に影響します。

だからこそ、新築アパート投資では、建築費だけを単独で見るのではなく、土地価格・家賃収入・融資条件・将来の資産価値まで含めて収支を確認することが重要です。

建築費高騰時代に「表面利回り」だけで判断してはいけない理由

不動産投資では、よく「表面利回り」が使われます。表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格や総事業費で割った数字です。計算が簡単で比較しやすいため、投資判断の入口としては便利です。

しかし、建築費高騰時代に表面利回りだけで投資判断をするのは危険です。

なぜなら、表面利回りには、以下のような要素が十分に反映されていないからです。

• 空室リスク
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 火災保険料
• 金利上昇リスク
• 入居者募集費用
• 将来の大規模修繕
• 売却時の出口価格
• 銀行融資評価

たとえば、表面利回りが高く見える土地でも、賃貸需要が弱ければ空室が増える可能性があります。

建築費を抑えたとしても、仕様が入居者ニーズに合っていなければ、家賃を下げなければ埋まらない可能性があります。

逆に、表面利回りだけを見ると高く見えない計画でも、土地の担保評価が出やすく、賃貸需要が安定しており、将来の資産価値が見込める場合は、銀行から評価されやすい投資になることもあります。

特に新築アパート一棟投資では、1棟目だけで終わるのではなく、2棟目・3棟目へ進めるかどうかも重要です。

1棟目の収支が悪い。
返済余力が弱い。
銀行評価が伸びにくい。
将来売却しにくい。

このような投資をしてしまうと、次の融資につながりにくくなります。

その意味で、建築費高騰時代に見るべきなのは、単なる表面利回りではありません。

その土地と建物が、長期的にキャッシュフローを生み、銀行から評価され、次の投資につながる資産になるかどうかです。

銀行は建築費高騰局面でどこを見るのか？融資評価の考え方

建築費が上がっているからといって、銀行が一律に不動産投資への融資を止めるわけではありません。

ただし、建築費が高騰している局面では、銀行の見方は慎重になりやすくなります。

なぜなら、総事業費が増えることで、投資家の返済余力や物件の収益性に影響が出るからです。

銀行が新築アパート投資を見る際には、主に以下のようなポイントが確認されます。

• 投資家本人の年収
• 勤務先や事業内容
• 金融資産
• 既存借入
• 自己資金割合
• 土地の担保評価
• 建物の収益性
• 家賃設定の妥当性
• エリアの賃貸需要
• 返済比率
• 金利上昇時の返済余力
• 出口戦略

建築費が上がると、同じ土地・同じ家賃計画でも、総事業費が増えます。

総事業費が増えれば、融資額が大きくなります。
融資額が大きくなれば、返済負担も増えます。
返済負担が増えれば、銀行は「この計画で本当に返済できるのか」をより慎重に見ます。

そのため、建築費高騰時代には、家賃設定の根拠やエリア需要の説明が重要になります。

「この家賃で本当に入居が決まるのか」
「周辺相場と比べて無理な家賃設定になっていないか」
「将来、家賃が下がった場合でも返済できるか」
「金利が上がってもキャッシュフローは残るか」

こうした点が見られやすくなります。

三井住友トラスト基礎研究所も、イラン情勢に伴う資源価格高騰について、建築費を通じて不動産市場に波及する可能性を指摘しています。同レポートでは、原油価格と為替が大きく変動するシナリオでは、2026年の建築費上昇率が従来想定より上振れする可能性があるとされています。

このような局面では、銀行も単なる物件価格や表面利回りだけではなく、より総合的に事業性を見ます。

つまり、建築費高騰時代の新築アパート投資では、銀行に評価される投資計画を最初から組み立てることが重要になります。

建築費が上がっても評価される新築アパート計画とは

では、建築費が上がっている時代でも、銀行から評価されやすい新築アパート計画とはどのようなものでしょうか。

重要なのは、建築費をただ削ることではありません。

もちろん、無駄なコストを抑えることは大切です。
しかし、安さだけを優先して、入居者ニーズに合わない建物になってしまえば、本末転倒です。

評価される新築アパート計画には、以下のような特徴があります。

• 賃貸需要が安定しているエリアを選んでいる
• 土地価格が高すぎず、収支が成立している
• 家賃設定に根拠がある
• 建築費と家賃収入のバランスが取れている
• 入居者ニーズに合った間取り・設備になっている
• 過剰な高級仕様にしていない
• 将来の修繕費も見込んでいる
• 銀行が評価しやすい土地・建物の組み合わせになっている
• 金利上昇時の返済余力も確認している
• 2棟目・3棟目につながる融資戦略がある

建築費が上がっている時代には、「とにかく建てればよい」という考え方は通用しにくくなります。

どのエリアに建てるのか。
どの土地を選ぶのか。
どの規模で建てるのか。
どの家賃帯を狙うのか。
どの金融機関にどう評価される計画にするのか。

この設計力が、投資成果を左右します。

特に土地から新築アパート投資を行う場合、土地選定の時点で投資の成否が大きく決まります。

土地価格が高すぎれば、どれだけ良い建物を建てても収支が合いにくくなります。

逆に、土地価格と賃貸需要のバランスが良く、銀行評価も見込める土地であれば、建築費が上がっている局面でも投資として成立する可能性があります。

建築費高騰時代に必要なのは、建築費だけを見る視点ではありません。

土地・建物・家賃・融資・出口までを一体で見る視点です。

土地を持っていない投資家こそ、土地選定から始めるべき理由

新築アパート投資というと、「土地を持っている地主向けの投資」と考える方もいるかもしれません。

しかし、実際には、土地を持っていない会社員や個人投資家でも、土地探しから新築アパート一棟投資を始めることは可能です。

むしろ、土地を持っていない投資家には大きなメリットがあります。

それは、最初から投資に適した土地を選べることです。

すでに土地を持っている場合、その土地の立地、形状、用途地域、建ぺい率、容積率、接道条件などによって、建てられる建物が制限されます。

一方、土地を持っていない投資家は、最初から以下の条件を見ながら土地を選ぶことができます。

• 賃貸需要があるか
• 家賃相場が成立するか
• 土地価格が高すぎないか
• 建築計画が組みやすいか
• 銀行評価が出やすいか
• 将来的に売却しやすいか
• 2棟目・3棟目につながる投資になるか

新築アパート投資では、建物のプランも重要ですが、それ以上に土地選定が重要です。

土地の選び方を間違えると、建築費をどれだけ抑えても、投資全体の収支は悪くなります。

たとえば、人気エリアだからといって高すぎる土地を買ってしまうと、家賃収入に対して総事業費が重くなり、利回りが合わなくなる可能性があります。

逆に、土地価格が安いからといって賃貸需要の弱いエリアを選んでしまうと、空室リスクが高まります。

つまり、土地選定では「安いか高いか」だけではなく、その土地で建てた新築アパートが、長期的に収益を生み、銀行から評価されるかどうかを見る必要があります。

福岡で新築アパート投資を考えるなら、エリア需要と銀行評価をセットで見る

福岡は、全国的にも不動産投資家から注目されやすいエリアです。
人口流入、再開発、交通利便性、賃貸需要などを背景に、福岡でアパート投資を検討する会社員・経営者・個人投資家は少なくありません。

ただし、福岡であればどのエリアでも新築アパート投資に向いているわけではありません。

人気エリアは土地価格が高く、思ったほど利回りが出ないことがあります。

一方で、土地価格が抑えられていても、賃貸需要が弱ければ空室リスクが高くなります。

そのため、福岡で新築アパート投資を行う場合は、以下のような観点を総合的に見る必要があります。

• 人口動態
• 駅やバス路線との距離
• 周辺の賃貸需要
• 競合物件の供給状況
• 家賃相場
• 土地価格
• 建築費
• 金融機関の評価
• 将来の売却可能性

特に建築費が高騰している局面では、土地価格と建築費のバランスが重要です。

土地価格が高く、建築費も高い場合、家賃収入で収支を成立させるのが難しくなることがあります。

一方で、エリア需要があり、家賃設定にも根拠があり、銀行評価も見込める土地であれば、建築費が上がっている時代でも投資計画を組める可能性があります。

福岡で新築アパート投資を考えるなら、単に「人気エリアかどうか」ではなく、エリア需要と銀行融資評価をセットで見ることが重要です。

セイコー・エステート＆ディベロップメントの銀行融資評価目線の伴走支援

ナフサ不足や建材価格高騰の局面では、建築費だけを見て投資判断をするのではなく、土地選定の段階から銀行融資評価を意識することが重要です。

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡を中心に、土地から始める新築アパート一棟投資をサポートしています。

投資家様が土地を持っていない段階から、土地情報の発掘、エリアマーケティング、建築計画、収支設計、銀行融資評価を見据えた投資計画づくりまで、伴走型で支援しています。

建築費が上がっている時代に大切なのは、「とにかく安く建てること」ではありません。

もちろん、建築コストの管理は重要です。
しかし、それ以上に重要なのは、投資全体として成立する計画にすることです。

たとえば、以下のような視点が欠かせません。

• 建築費が上がっても収支が成立する土地か
• そのエリアで適正な家賃が取れるか
• 銀行が評価しやすい土地・建物になっているか
• 将来の資産価値が見込めるか
• 1棟目で終わらず、2棟目・3棟目につながる融資戦略になるか

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、単に新築アパートを建てるだけではなく、投資家様が次の一棟へ進むための資産形成を見据えた支援を行っています。

ナフサ不足、建材価格高騰、金利上昇など、不動産投資を取り巻く環境は変化しています。

だからこそ、これからの新築アパート投資では、土地・建物・融資・出口を一体で考えるパートナー選びが重要になります。

まとめ｜ナフサ不足時代の不動産投資は、建築費よりも「総合評価」で判断する

ナフサ不足は、建築費や住宅価格に影響する可能性があるテーマです。

ナフサは、塩ビ管、断熱材、接着剤、塗料、防水材、樹脂系建材など、建築現場で使われる多くの部材に関係しています。

そのため、ナフサ価格や供給環境が不安定になると、建材価格の上昇、納期遅延、建築費の上振れといった影響が出る可能性があります。

国土交通省が公表している建設工事費デフレーターは、建設工事費の動向を把握する公的な指標として活用できます。建築費の変化を感覚だけで判断するのではなく、統計や見積、融資評価と合わせて確認することが重要です。

新築アパート投資において、建築費の上昇は利回りやキャッシュフローに直結します。

しかし、建築費が上がっているからといって、新築アパート投資そのものが難しいと決めつける必要はありません。

大切なのは、建築費だけでなく、土地価格、賃貸需要、家賃設定、銀行融資評価、将来の資産価値まで含めて、投資計画全体で判断することです。

特に、土地から新築アパート一棟投資を始める場合は、土地選定の段階から銀行融資評価を見据えることが欠かせません。

建築費高騰時代だからこそ、表面利回りだけで判断するのではなく、次の一棟につながる不動産投資戦略を考える必要があります。

福岡で新築アパート一棟投資を検討している方は、建築費だけを見るのではなく、土地選定、エリア需要、家賃設定、銀行融資評価まで含めて、総合的に判断していきましょう。

よくあるご質問｜ナフサショックと不動産投資

建築費高騰時代の新築アパート投資は、土地選定と銀行融資評価が重要です

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