「アパート経営って、実際は儲からないのでは？」
そう感じて検索された方も多いはずです。確かに、収支が赤字になってしまった失敗談は少なくありません。
しかし、失敗には理由があり、正しい知識と戦略を持っていれば、安定した資産形成も十分に可能です。
この記事では、「アパート経営は儲からない」と言われる背景から、赤字経営になった人の実例、成功者の共通点、そして儲からない物件の見極め方まで徹底解説します。
さらに、福岡でアパート経営を始めたい方に向けた“成功するための無料セミナー”情報も紹介。
これからの判断材料として、ぜひ最後までお読みください。
高木 政利（たかぎ まさとし）
株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント 代表取締役
福岡の不動産投資・アパート経営の専門家
福岡市を拠点に、不動産投資の企画・建築・資産形成支援を手がける「株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント」代表。一棟アパートの新築・土地活用・空室対策・創業融資支援に精通し、福岡エリアの実需と投資ニーズを熟知したプロフェッショナル。これまでに数十件以上の投資用不動産の設計・建築・収益改善を手がけ、多くの個人投資家や経営者から信頼を得ている。
「福岡で堅実な不動産投資をしたい方に、現場視点でリアルな情報を届けたい」という想いから、『福岡投資ナビ』を運営。
なぜ「アパート経営は儲からない」と言われるのか？
「アパート経営＝儲かるビジネス」というイメージとは裏腹に、「儲からなかった」「赤字経営に陥った」という声も少なくありません。では、なぜそのような結果になるのでしょうか？
ここでは“アパート経営が儲からない”と感じる典型的な理由と、その裏に潜む落とし穴を解説していきます。
よくある3つの失敗パターン
アパート経営で失敗してしまう人には、ある共通点があります。中でも多いのが以下の3つのパターンです。
空室リスクを甘く見た
「場所さえ良ければ入居者は決まるだろう」という安易な見通しでスタートし、入居者が決まらず空室が続くケースは非常に多いです。
特に新築当初の数ヶ月を過ぎると、「家賃を下げなければ決まらない」状況になることも。
これは、事前の需要調査や競合物件との比較分析を怠った結果と言えるでしょう。
「空室対策は“始める前”が8割です。ターゲット層を具体化し、間取り・家賃・立地をその層に合わせて設計しないと、入居付けに苦労します。」
土地選び・立地選定の失敗
アパート経営は“土地ビジネス”でもあります。
にもかかわらず、価格が安いからと郊外の微妙な立地を選んでしまう方が多いのが現実です。
一見すると「高利回り」に見えても、入居者が集まりにくいエリアでは、実際の運用利回りは大きく下がってしまいます。
駅距離だけでなく、商業施設・学校・バス路線などの生活利便性も含めた総合的な立地評価が求められます。
収支計画の甘さと過剰借入
「利回り10％以上だから大丈夫」と思ってフルローンを組む。このような収支計画の甘さも失敗を招く要因です。
たとえば、修繕費・管理費・広告費・税金などのランニングコストを見落としていたり、空室率を0%想定で組んだりしているケースでは、数年後にキャッシュが回らなくなることもあります。
特に金利が上昇した場合や家賃相場が下落した際、過剰借入のリスクが一気に表面化します。
「最初の一棟で無理をすると、次に進めません。無理のない自己資金・返済比率でのスタートが、成功の継続につながります。」
情報が古くなっているネット記事に要注意
アパート経営について調べていると、多くのブログや記事に出会うことでしょう。
しかし、その情報が数年前のものであれば要注意です。
過去の成功事例が通用しない時代背景
たとえば、「フルローンで利回り10%のアパートを買って成功」という成功例がよく見られます。
しかし現在では、金融機関の融資姿勢が厳しくなり、フルローンはほぼ不可能。
また、建築コストの上昇や賃貸ニーズの変化など、市場環境は大きく変わっています。
昔の成功パターンを今の時代にそのまま真似しても、同じ成果が得られるとは限りません。
2025年現在、“昔ながらの利回り重視”よりも、“出口まで見据えた収益戦略”が重要視されています。そのためにも、現場の最新情報を常にアップデートしておくべきです。
失敗しないためには「戦略」と「学び」が必須です。
アパート経営が「儲からない」と言われる背景には、準備不足や思い込みでスタートしてしまうケースが多いことが挙げられます。逆に言えば、戦略的に進めればしっかりと成果を出すことも可能です。
福岡投資ナビでは、最初の一棟目から二棟目・三棟目へとつなげる“成功する融資戦略”を学べる無料セミナーを開催しています。
- 銀行に評価されるアパート経営の進め方とは？
- 自己資金を抑えてもリスクを抑える事業計画の立て方とは？
- 10棟まで増やした実践投資家の融資戦略とは？
初心者の方でも分かりやすく体系的に学べるセミナーとなっています。
実際に赤字になった人のリアルな失敗例
アパート経営で「儲からなかった」と感じる人の多くは、実際にキャッシュフローが赤字になった失敗体験を抱えています。
ここでは、よくある具体的な失敗例を通して、どのような判断が赤字経営を招いたのかを紐解いていきましょう。
中古アパートを買って後悔したケース
中古物件は価格が安く利回りも高く見えるため、初心者にとって魅力的に映ります。
しかし、「安く買ったのに儲からなかった」というケースも少なくありません。
- 築年数が古く、入居者が決まりにくい
- 外壁・屋根・給排水管などの修繕費がかさんだ
- 購入後すぐに大規模修繕が必要になった
これらが重なると、想定利回りは大きく低下し、実際の収支は赤字に転落します。
「中古アパートは、利回りではなく『将来の修繕リスク』で判断すべきです。建物の劣化だけでなく、設備更新コストの見通しも精査しないと、利益は出ません。」
新築ワンルームを買っても儲からなかった理由
一方、「新築なら安心」と思ってワンルームマンションを購入し、想定よりも家賃が取れず失敗したケースもよくあります。
- 駅近で家賃が高すぎて空室続き
- 一括借り上げ（サブリース）契約で収益が圧迫
- 利回り4〜5％程度ではローン返済でカツカツ
新築ワンルームは「販売業者の利益が大きく乗っている」ため、購入価格に対して収益性が低い傾向があります。
「新築だから安心というのは幻想です。収支計画を冷静に見れば、ワンルームは家賃下落リスクが高く、将来的な出口戦略も取りにくい。初心者ほど注意すべき商品です。」
自己資金ゼロ＆フルローンの危険性
「自己資金0円でも始められる」「フルローンでも収益は出る」という営業トークに乗せられて、無理な借入でスタートした結果、赤字に転落するケースも多く見られます。
- 金利が高いローンを組んでしまい、返済額が月々の家賃収入を圧迫
- 空室が1部屋出ただけで、すぐに赤字化
- 計画通りの収支が実現せず、返済原資が給与からの持ち出しに
「月1万円でも黒字になればいい」と言われて始めたものの、不測の出費や空室でマイナスが膨らむことに。
自己資金ゼロでフルローンを組むと、どこにも“余白”がない投資になります。不測の事態に対応できず、精神的にも追い詰められます。“次の一棟”につなげたいなら、無理なスタートは絶対に避けるべきです。
失敗事例を知ることで“正しい投資判断”ができるようになる
これらの失敗例に共通するのは、「事前の収支シミュレーションの甘さ」と「他人任せの投資判断」です。
反対に、正しい知識と戦略を持てば、アパート経営は十分に成功できる投資手法です。
最初の一棟目から“次につながる”成功戦略を学べる無料セミナーを開催しています。
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無理なく返済できる借入額の見極め方
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赤字を避ける「空室・修繕」の考え方
-
銀行が評価する物件とは何か？
過去に赤字になった人の失敗例から学び、失敗を回避する戦略を学びましょう。
それでもアパート経営で成功している人の共通点
アパート経営には確かにリスクがあるものの、それでも堅実に利益を出している投資家は数多く存在します。
失敗談ばかりが目立ちがちですが、成功者には明確な共通点があり、そこには“再現性のある戦略”が存在します。
この章では、赤字経営を回避し、二棟・三棟と資産を拡大している投資家が実践しているポイントを解説します。
土地から仕入れてアパートを建てるスタイル
アパート経営で着実に利益を出している人の多くは、「土地から仕入れて、自分で建てるスタイル」を採用しています。
いわゆる「建売アパート」や「新築ワンルーム購入」ではなく、立地・間取り・建築コストを自分の戦略に合わせて設計することで、収益の最大化とリスクの最小化を実現しています。
- 土地仕入れの段階で競争優位が取れる
- 建物仕様をターゲットに最適化できる
- 長期の資産形成にも向いている
また、出口（売却）戦略を立てやすいのもこのスタイルの特徴です。
専門家のコメント：
「既製品を買うのではなく、自分のビジネスモデルに合わせて“つくる”ことが重要です。利回りだけでなく、“貸せる物件”を戦略的に設計することで、長期的な安定収入を実現できます。」
エリアとターゲットを絞り切る
成功者の共通点としてもう一つ大きいのが、“エリア”と“ターゲット”を明確に絞っていることです。
「福岡ならどこでも良い」「駅近ならOK」という考え方ではなく、需要が強い地域で、明確な入居者層に刺さる物件を作ることがポイントです。
- 福岡市東区で「学生＋単身者」向け1Kを展開
- 糟屋郡で「ファミリー層」向け2LDKを複数展開
- 商業施設の近隣で「共働き夫婦」狙いの新築を設計
このように、“立地×間取り×家賃”がピタリとハマる設計にすることで、空室率を抑え、安定経営が実現します。
専門家のコメント：
「空室リスクの正体は、“誰に貸すかを曖昧にしたまま物件を作ること”です。ターゲットが明確なら、家賃設定も、間取り設計も、広告展開も、すべてブレません。」
金融機関との関係構築と融資戦略
最初の一棟目でつまずく人が多い一方で、一棟目から着実に二棟・三棟へと拡大できる人は、金融機関との関係構築と融資戦略に長けています。
成功している投資家は以下を徹底しています：
- 融資前に「事業計画書」をきっちり作成
- 自己資金・担保・返済比率のバランスを管理
- 一棟目の実績を金融機関にアピールし、次の融資につなげる
銀行目線では、「どんな人に」「どんな物件に」「どんな計画で貸すか」が融資判断のポイント。
その視点を理解しながら動けるかどうかで、未来の成否が大きく分かれます。
専門家のコメント：
「アパート経営は“金融ビジネス”でもあります。良好な関係を築ければ、自己資金が少なくても二棟目・三棟目への道が開けます。最初の一棟目の“設計”こそが勝負です。」
成功者の戦略を真似するのが最短ルート
アパート経営において、独自のやり方を模索するよりも、“成功者の型”を素直に取り入れる方が圧倒的にリスクが低く、成果も早いのが事実です。
一棟目の成功を起点に二棟・三棟と拡大していくための融資戦略・物件戦略を学べるセミナーを開催しています。
- 福岡で勝てるエリア選定とは？
- 金融機関に選ばれる事業計画の立て方
- 土地仕入れ～建築～運営の一気通貫モデルとは？
成功者のノウハウを真似ることで、初心者でも再現可能なアパート経営戦略を手に入れましょう。
福岡でアパート経営を始めるなら「戦略×立地×資金」がカギ
福岡でアパート経営を考えるなら、立地だけでなく「戦略」と「資金計画」まで一貫して考えることが成功のカギとなります。
特に福岡エリアは市内・郊外で需要特性や銀行評価が大きく異なるため、「物件を買う」ではなく「事業として設計する」意識が重要です。
この章では、福岡で成功するアパート経営に必要な3大要素＝戦略・立地・資金計画について具体的に解説していきます。
福岡市内 vs 郊外の違いと銀行評価
福岡市内と郊外では、アパート経営における戦略が大きく変わります。
福岡市内は地価が高く、融資の自己資金割合も厳しめ。一方で郊外エリア（春日市・糟屋郡・那珂川市など）は**「家賃と土地価格のバランスが良く、収支計画が立てやすい」**という特徴があります。
| エリア | 特徴 | 銀行の評価傾向 |
|---|---|---|
| 福岡市内 | 土地が高く、競合が多い | 自己資金の比率を高く求められる |
| 郊外（例：糟屋） | 家賃と土地価格のバランスが良い | 自己資金要件が緩く、評価も安定 |
立地だけでなく「融資のしやすさ」「収支の安定性」も考慮して、投資エリアを選定するのが成功者の基本戦略です。
「福岡では“立地の良さ＝市内”という先入観がありますが、銀行は収支の安定性や返済比率を重視します。郊外型新築アパートの方が実は融資が通りやすいケースも多いんです。」
新築一棟アパートが支持される理由
福岡の不動産投資家の中で、新築一棟アパートにこだわる人が多い理由があります。それは、以下のようなリスクヘッジと資産形成効果があるからです。
- 空室リスクが低く、入居が決まりやすい
- 修繕コストが数年間ほぼゼロ
- 銀行からの評価が高く、融資条件が良い
- 将来的な売却時にも価格がつきやすい
また、「土地から仕入れて建てる」ことで建築コストをコントロールできるため、利回りの最大化が可能です。
これが、いわゆる「建売一棟アパート」や「中古一棟アパート」との大きな差になります。
専門家のコメント：
「新築一棟は、初期投資が大きく見えますが、**長期保有を前提にすると最も“コストパフォーマンスが高く、経営が安定する”選択肢です。**建物の質と入居者満足度の高さが、長期的な空室リスク低減につながります。」
成功者が実践している融資・収支設計とは？
福岡でアパート経営に成功している人たちは、購入の段階から「銀行の評価視点」を意識した収支設計を行っています。
彼らが行っている共通ポイントは以下の通りです：
- 土地・建物・運営コストの三点を踏まえた「融資可能価格」の設定
- 銀行が評価しやすい収支計画書の作成
- 返済比率を35%以内に抑えた安全設計
- 空室率を10%で見積もるなど“慎重な収支予測”
さらに、一棟目でしっかりとキャッシュフローを残せる設計をしておくことで、次の二棟目・三棟目への拡大が可能になります。
専門家のコメント：
「成功している投資家ほど、“資産を買う”のではなく、“金融機関に評価される事業”としてアパート経営を捉えています。これが、拡大・安定化の分かれ道です。」
福岡での成功戦略を体系的に学べるセミナーを開催中
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- 市内か郊外か？最適なエリア戦略とは
- 銀行が「貸したくなる」収支計画の立て方
- 実践投資家が使っている銀行別・建物別戦略の事例紹介
初心者でも“再現可能”な戦略を、経験豊富な専門家が一気通貫で解説します。
資産形成の第一歩として、まずは情報を正しくインプットすることが成功の近道です。
儲からないアパート経営を避けるためのチェックリスト
アパート経営が「儲からない」と言われる背景には、初期判断のミスや見落としが積み重なって失敗するケースが多くあります。
ここでは、初心者が事前に確認しておくべき「儲からないアパート経営」を避けるための実践的チェックポイントを紹介します。
このチェックリストを活用することで、赤字リスクを下げ、収益性の高い運営に近づくことが可能です。
買ってはいけない物件の特徴
アパート選びの段階で「失敗する未来」が決まってしまうケースは少なくありません。以下のような物件には要注意です。
- “表面利回りだけが高い”築古の地方物件
- 駅距離や生活利便性が乏しい立地
- 間取りが1タイプのみで柔軟性がない
- 駐車場やバルコニーがなく、競争力に欠ける
- 売主が業者で、価格に利益が上乗せされている建売アパート
特に「利回りが高い＝儲かる」ではなく、「貸せるかどうか」「長く持てるかどうか」が大切です。
専門家のコメント：
「買ってはいけない物件には“共通点”があります。利回りよりも、“安定的に入居者がつくかどうか”を判断基準にしましょう。土地・建物・ニーズ、この3つがそろって初めて投資対象になります。」
自己資金・借入・利回りのバランス感覚
アパート経営で儲からない理由の多くは、「お金の使い方」によるバランスの崩壊です。
- 自己資金が少なすぎて、毎月の返済が過重
- 表面利回りに釣られて、返済比率が高すぎる
- 想定より空室が続くと、キャッシュフローが一気に赤字に転落
大切なのは「自己資金」と「借入額」、そして「実質利回り」のバランス感覚です。
たとえば…
- 自己資金：10～20％を確保する
- 想定空室率：10％以上で試算する
- 金利：1.5～2.0％で想定し、返済比率35％以下に収める
これが、銀行からの融資審査でも評価されやすく、安定運営を可能にする黄金バランスです。
専門家のコメント：
「“フルローンでとりあえず始める”という感覚は非常に危険です。最初の一棟こそ、返済比率・空室耐性・修繕予備費などを含めた慎重な設計が必要です。」
管理・運営で差がつくポイント
物件が良くても、日々の運営がズサンでは、利益は出ません。
以下のような運営面もチェックが必要です。
- 管理会社の選定基準が不明確
- 家賃滞納やクレーム対応の体制が整っていない
- 原状回復や広告出稿が遅く、空室期間が長引く
儲かるアパート経営をしている人は、管理・運営を「コスト」ではなく「投資」と捉えています。
特に空室対策に関しては、スピード対応・ターゲット広告・家賃調整など、細かい改善の積み重ねが重要です。
専門家のコメント：
「“誰に任せるか”は“どこを買うか”と同じくらい重要です。安い管理会社＝良い会社ではなく、対応力・提案力・地域特性への理解が鍵になります。」
失敗を避けるための第一歩は「チェックリストの実行と知識の更新」
アパート経営は“情報格差”が収益差に直結するビジネスです。
買う前・借りる前・建てる前に、正しい知識と判断基準を持っているかが成否を分けます。
このチェックリストを活用し、さらに専門家や成功者の事例を通じて「判断力」を磨くことが成功の第一歩です。
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単なる知識だけでなく、「なぜ儲からない人がいるのか？」という失敗パターンも踏まえ、“成功と失敗の分岐点”を学べる構成となっています。
専門家のコメント：
「このセミナーでは、“投資としての思考力”と“銀行との付き合い方”が学べます。単に物件を見るのではなく、金融と不動産の“バランス感覚”を体得できる貴重な場です。」
初心者が最初の一棟で失敗しないために必要なこと
多くの人が陥るのが、「まず一棟買ってみる」というスタートです。
しかし、最初の一棟目でつまずいてしまうと、二棟目・三棟目に進めず、資産形成が止まってしまうことになります。
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STEP3：基礎・上棟工事 2ヶ月目～4カ月目
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STEP4：内装・設備工事 5カ月目～7カ月目
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STEP5：完成・引き渡し 8カ月目
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完成までの各ステップは、見えない”安心”を可視化する工程です。現地での確認・丁寧な施工・設計の工夫、それぞれが投資価値を高める鍵になります。実際の現場で培ったノウハウをご体験ください。
