福岡をはじめ九州エリアでは、人口構造の変化により高齢者住宅の需要が急増しています。特に、軽度〜中度の介護を必要とするシニアが増加しており、その受け皿となる「住宅型有料老人ホーム」の供給が大きく不足しています。本章では、なぜ今この投資が注目されているのか、その背景にある “人口×需要×市場性” を明らかにします。
さらに、セイコー・エステート＆ディベロップメントが実際に支援してきた「1棟目から3棟目へと融資が続く投資家」の成功事例も紹介します。
高木 政利（たかぎ まさとし）
株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント 代表取締役
福岡の不動産投資・アパート経営の専門家
福岡市を拠点に、不動産投資の企画・建築・資産形成支援を手がける「株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント」代表。一棟アパートの新築・土地活用・空室対策・創業融資支援に精通し、福岡エリアの実需と投資ニーズを熟知したプロフェッショナル。これまでに数十件以上の投資用不動産の設計・建築・収益改善を手がけ、多くの個人投資家や経営者から信頼を得ている。
「福岡で堅実な不動産投資をしたい方に、現場視点でリアルな情報を届けたい」という想いから、『福岡投資ナビ』を運営。
日本の少子高齢化と高齢者住宅需要の急拡大
日本は世界的に見てもトップクラスのスピードで高齢化が進んでおり、2025年には国民の3人に1人が65歳以上に到達すると総務省・厚労省の統計で示されています。さらに2040年に向け、後期高齢者（75歳以上）が爆発的に増える「高齢化の第二波」が確定しており、全国的に高齢者住宅の受け皿不足が深刻な課題になっています。
特に供給不足が顕著なのが、比較的自立度の高い高齢者が入居する 「住宅型有料老人ホーム」 です。公的統計を見ても、多くの自治体で入居希望数に対し施設数が追いついていない状況で、需給ギャップが恒常的に続く市場 と言えます。
この需給ギャップは、一般的な賃貸住宅市場とは違い、人口構造そのものに裏付けられた長期需要である点が重要です。若年層の動きや景気変動に左右されにくく、10〜20年スパンで安定が期待されるため、投資家や企業が長期運用目的で参入するケースが増えています。
福岡県も例外ではなく、都市部〜郊外まで広く「待機者発生」や「施設不足」のエリアが点在しています。その結果、住宅型有料老人ホームは、安定収入を狙える不動産投資先として注目度が急上昇しています。
アパート経営の専門家
髙木政利
福岡は2040年まで確実に高齢者が増え続ける“需要の伸びが確定したエリア”です。
特に住宅型有料老人ホームは供給が追いついておらず、空室リスクが極めて低いのが特徴です。
当社セミナーでは、最初の一棟目から二棟目・三棟目へと着実に積み上げるための成功する融資戦略を詳しくお伝えしています。
賃貸アパート投資とどう違う？安定性が求められる時代へ
従来、不動産投資と言えば「アパート・マンション」が中心でした。しかし近年は、各地で新築アパートが増えすぎ、供給過多による空室率の上昇や家賃下落が進行中です。福岡市内もその傾向が顕著で、立地次第では家賃が頭打ちになるケースも増えてきています。
一方、住宅型有料老人ホームは構造的に入れ替わりが少なく、平均入居期間は5〜7年以上と賃貸住宅よりもはるかに長期です。個人ではなく 「介護事業者（法人）がまとめて借りる」マスターリース契約 であることも多く、契約が続く限り、毎月の賃料が安定してオーナーへ入ってきます。
また、介護事業者は入居者募集・生活サポート・医療連携・スタッフ確保といった運営業務を一手に担うため、安定的に運営できる“拠点”を求めています。そのため、長期で安定運営する＝賃料が安定しやすい という構造が成立しています。
つまり、住宅型有料老人ホームは、
- 空室リスクが極めて低い
- 収入が安定しやすい
- 人口構造に裏付けられた長期需要がある
という点で、これからの時代に適合した投資手法だと言えます。
アパート経営の専門家
髙木政利
アパート投資は「入居付け・家賃下落・競合増加」といったリスクが年々大きくなっています。一方、住宅型有料老人ホームは介護事業者が長期で借りるため、安定性という意味で別格です。セミナーでは、アパート投資と比較した“出口戦略”と“融資の通し方”も具体的に解説しています。
福岡・九州エリアはなぜ“投資妙味が高い”のか
福岡県は全国的に見ても高齢化スピードが速い県のひとつで、特に北九州・筑後地区ではすでに高齢化率30％超えのエリアが多数存在します。福岡都市圏でも今後10年で急激に高齢者人口が増えることが予測されており、住宅型有料老人ホームの需要は今後も増え続ける見込みです。
さらに福岡では
- 都市部：軽介護の高齢者が多く、医療連携のニーズが強い
- 郊外：土地が広く取得しやすく、建築コストを抑えやすい
という 二極化構造 が進んでおり、双方において投資妙味があります。
- 土地価格が首都圏より圧倒的に安い
- 建築単価が比較的安定している
- 介護事業者・医療法人が多くパートナーを組みやすい
- 福祉系学校が多く、介護人材を確保しやすい
介護施設運営に必要な人材が確保しやすいという点は事業者にとって大きな魅力であり、福岡は住宅型有料老人ホームの建設地として非常に評価が高い地域となっています。
アパート経営の専門家
髙木政利
福岡は「人口流入」「高齢化」「土地・建築コスト」「介護人材」の４つが揃った、極めて珍しいエリアです。当社が手がける “老人ホーム×新築アパートのハイブリッド型投資” は、福岡のエリア特性と非常に相性が良い投資モデルとして注目されています。
住宅型有料老人ホーム投資の魅力：利回り・安定性・仕組みをわかりやすく解説
住宅型有料老人ホーム投資が、近年アパート・マンション投資家から注目されている理由は、“収益の安定性”と“長期需要の確実性” にあります。本章では、アパート投資との違いを踏まえつつ、住宅型有料老人ホーム投資がなぜ「安定資産の王道」になりつつあるのか、その魅力を利回り・仕組み・収益構造の３つの観点から整理して解説します。
安定収益の源泉は「法人一括借上げ」と「長期ニーズ」
住宅型有料老人ホーム投資の最大の魅力は、“安定収入が長期で続く” 点にあります。一般的なアパート投資では、次のようなリスクが常に存在します。
- 入居者の入れ替え
- 募集コスト
- 家賃下落
- 空室期間
しかし、住宅型有料老人ホームの場合は、介護事業者（法人）が一括で建物を借りる「マスターリース契約」 が一般的です。これにより、次のような構造が成立します。
- 入居者の募集は事業者側
- 管理・介護サービスも事業者側
- 空室リスクは事業者が負担
さらに、住宅型有料老人ホームは入居期間が長く、平均入居年数は5〜7年以上。高齢者が住み替えるケースは少なく、一般賃貸とは比較にならないほど安定した入居が継続します。つまり、オーナーは 「建物を貸すだけ」 であり、収益が大きくブレないのが最大の強みです。
アパート経営の専門家
髙木政利
当社が取り扱う住宅型有料老人ホームは、介護事業者が長期で借りたいと思う“良い土地×良い建物”を企画するため、安定収入を得やすい特徴があります。
特に福岡では需要が強く、空室リスクを最小限に抑えた長期投資が可能です。
さらにセミナーでは、最初の一棟目から二棟目・三棟目へと連続して融資を通すための“成功する融資戦略”も具体的にお伝えしています。
投資利回りはどれくらい？福岡の収益モデルを解説
福岡の住宅型有料老人ホーム投資における利回りの目安は、
- 表面利回り：6.5〜9％
- 実質利回り：4〜7％
と、一般的な新築アパートより高めの利回りが見込めます。
利回りが安定する理由は以下の通りです。
- 家賃は「法人との長期契約」で固定
- 毎月の賃料収入がほぼぶれない
- 入居変動が少なく、稼働率は高水準で安定
- 地域の需要が長期で見込める
特に福岡エリアは、高齢化スピードが速い×人口流入が続くという他県にない特徴があるため、投資家にとって“利回りの安定性”が高い市場と言えます。アパート投資のように「空室率次第で利回りが大きく変動する」ことがなく、長期の保有前提で最もバランスの良い投資モデル といえます。
アパート経営の専門家
髙木政利
利回りだけでなくキャッシュフローの安定性がポイントになります。福岡の住宅型有料老人ホームは、需要の伸びが確定しているため、長期の資産形成に向いています。またセミナーでは、「利回り6〜8％の投資を、どのように“連続融資”で積み上げるか」という実践的な内容も公開しています。
投資の仕組み：オーナーは“運営に関わらない”シンプル構造
住宅型有料老人ホーム投資は、アパート経営のように「入退去管理」「清掃」「トラブル対応」などの業務が発生しません。なぜなら、介護事業者が建物を一括で借りて運営を担当する“完全委託型”の投資だからです。
老人ホーム投資の大家の役割は非常にシンプルです。建物を保有・賃貸する』と『家賃収入を受け取る』この２点だけです。
介護サービス・スタッフ管理・入居募集・医療連携など、運営に関わる全ての業務は介護事業者が担当します。そのため、本業が忙しい会社員・経営者・既にアパートや戸建て投資をしている方のの間で、“手離れの良い安定投資” として人気が高まっています。
アパート経営の専門家
髙木政利
オーナーは「建物の所有」と「家賃収入」を得るだけで、運営はすべて介護事業者が担当します。そのため、手間がほとんどかからず、忙しい会社員や経営者に非常に向いている投資です。当社LPでは、老人ホームと新築アパートを組み合わせた“ハイブリッド投資”の仕組みも解説しています。
景気に左右されない“人口構造型”の強み
住宅型有料老人ホーム投資は、景気に左右される一般賃貸と違い、人口構造（高齢者の増加）に基づく需要で成り立っています。そのため、景気後退・物価上昇・新築アパートの乱立といった外部要因の影響を受けづらく、長期で安定した収入を確保しやすいという特性があります。
特に福岡県は、2040年まで継続的に高齢者が増える、都市部・郊外ともに施設が足りていないという二つの理由から、人口構造型投資の代表例 と言えます。
将来的に「家賃下落」や「空室率上昇」といった問題が発生しにくく、長期的な資産形成に適した投資商品として“アパート投資の次の選択肢” として注目されています。
アパート経営の専門家
髙木政利
老人ホーム投資は、景気よりも“人口の推移”が収益を決めます。
福岡は高齢者の増加が確定しているため、安定した投資先として非常に評価が高い地域です。
特に「2棟目・3棟目へ融資を通す設計」は投資成果を左右しますので、ぜひセミナーで学んでいただきたい内容です。
住宅型有料老人ホーム投資で“失敗しない”ための4つのチェックポイント
住宅型有料老人ホーム投資は、一般的なアパート投資と比べると空室リスクが低く、長期安定しやすい投資モデルです。しかし、「どこに建てるか」「どの事業者と組むか」で、収益の安定性は大きく変わります。この章では、投資家が必ず確認すべき 4つの重要ポイント を徹底解説します。ここを押さえるだけで、初心者でも失敗確率を大幅に下げることが可能です。
チェックポイント①：立地・需要分析（福岡は“二極化”がカギ）
住宅型有料老人ホーム投資の成功は 立地選びで50％決まる と言っても過言ではありません。特に福岡県は以下のように「二極化」が進んでいます。
- 都市部（博多区・中央区・南区）
軽介護の高齢者が多く、利便性・医療連携ニーズが強い。
→ 駅近・バス路線沿い・医療機関が近い立地が有利。 - 郊外（糟屋郡・太宰府市・春日市・大野城市）
高齢化率が高く、住宅型有料老人ホームの供給が不足。
→ 土地が広く、建築コストを抑えやすいエリアが狙い目。
立地選定で見るべき４つのポイント
- 高齢者人口・将来推計
- 周辺の競合施設と入居率
- 医療機関・生活導線（商業施設、公共交通）
- 自治体の介護・高齢者計画（供給見込み）
この4点をデータで把握できれば、長期需要が確実に存在する土地かどうか を判断することができます。
アパート経営の専門家
髙木政利
福岡は“どこでも建てれば成功する”わけではありません。需要が強いエリアを正しく選べば、空室リスクはほぼゼロに近い投資になります。セミナーでは、需要データを使って「成功しやすい立地の見つけ方」を具体的にお伝えしています。
チェックポイント②：介護事業者の選び方（最重要）
住宅型有料老人ホーム投資で最重要なのが 「介護事業者選び」 です。どれだけ良い建物でも、運営する事業者が弱ければ稼働率が下がり、収益に直結します。以下は必ず確認すべきポイントです。
（自己資本比率・黒字/赤字）
財務が弱い事業者は長期運営が難しく、リスクが高い。
80〜90％以上あれば優秀。
60％台は運営に課題がある可能性。
人材が安定している法人ほど長期運営が強い。
地域密着型の医療法人・社会福祉法人は特に評価が高い。
さらに、契約条件も極めて重要です。
- 賃料固定か変動か
- 修繕費の負担区分
- 更新条件・途中解約の有無
- 契約期間（一般的に5〜20年）
これらを丁寧に確認することで、長期安定収入が期待できる投資 になります。
アパート経営の専門家
髙木政利
私たちが見るのは「建物」ではなく「事業者の運営力」です。ここを誤ると収益が一気に不安定になるので、最も重視すべきポイントと言えます。セミナーでは、事業者評価の方法や契約で注意すべき点も詳しく解説しています。
チェックポイント③：収支計画・融資設計（アパートとは全く別物）
住宅型有料老人ホーム投資は、通常のアパート投資と比べて融資の審査基準が異なります。金融機関が見るポイントは以下の3点です。
- 介護事業者の運営実績・財務状況
- 施設の収支計画（事業計画の合理性）
- 建物の仕様（消防・バリアフリー・耐火基準）
このうち、最も重要なのは 「介護事業者の実績」 です。事業者の信用度が高いと、融資条件（期間・金利・LTV）が大幅に改善されることが多く、投資の収益性にも直結します。
また、収支計画では
DSCR（返済比率）／修繕費を含めた長期キャッシュフロー／空室率を考慮しない収益構造
などを踏まえて、20〜30年の長期CFが黒字で続くか を確認します。
さらに重要なのは、
「1棟目の融資設計が2棟目・3棟目の融資に直結する」
という点です。
アパート経営の専門家
髙木政利
老人ホーム投資は“融資戦略で結果が決まる”投資です。最初の1棟目で無理をすると、2棟目・3棟目が通りません。セミナーでは、“連続して融資を通すための設計” を詳しく解説しています。
チェックポイント④：リスクとその対策（誤解しやすいポイント）
住宅型有料老人ホーム投資は安定性が高いと言われますが、もちろんリスクは存在します。ただし、多くのリスクは事前のチェックでコントロール可能です。
主なリスクと対策は以下の通りです。
- 制度改正リスク
→ 財務基盤の強い事業者と組めば影響を最小限に抑えられる。 - 介護事業者の倒産リスク
→ 複数施設を運営する法人を選ぶ／財務を必ず確認する。 - 修繕費・設備更新コスト
→ 長期修繕計画を組むことで安定。 - 立地ミスマッチ（需要とのズレ）
→ 行政のデータと事業者のニーズをセットで見る。
これらを正しく理解すれば、住宅型有料老人ホーム投資は非常に安定した資産形成が可能です。
アパート経営の専門家
髙木政利
リスクは“知らないから怖い”だけで、正しく対策すれば十分コントロール可能です。
特に福岡は行政データの透明性が高く、リスク分析がしやすい市場です。
福岡で成功する住宅型有料老人ホーム投資モデルと収支シミュレーション
福岡は「高齢化の進行」「都市部の人口流入」「郊外の高齢化加速」という三つの要因が重なり、住宅型有料老人ホーム投資に最適化された市場です。本章では、福岡で実際に成立している投資モデルを具体的に紹介し、25〜35室規模を前提にした収支シミュレーションを示します。立地・建築費・賃料条件を踏まえ、投資家が“実際に数字でイメージできる”内容に落とし込みました。
福岡で成立している3つの代表的な投資モデル
福岡の住宅型有料老人ホーム投資は、地域特性によって「成立しやすいモデル」が決まっています。代表的な3モデルは以下の通りです。
① 都市近郊モデル
対象エリア：福岡市南区・博多区・城南区・早良区
- 地価は高めだが、医療連携ニーズが強く入居率が安定
- 軽度〜中度介護の入居者が多い
- 公共交通の利便性が求められる
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 稼働率が高く、賃料が落ちにくい 事業者の参入希望が多い | 土地取得コストは高め |
② 郊外・準都市部モデル
対象エリア：春日市・大野城市・太宰府市・糟屋郡・宗像市など
- 高齢化率が高く、供給不足が顕著
- 土地が広く、30室前後の施設を建てやすい
- 駐車場需要が強い
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 建築費・土地価格を抑えられる 利回りが都市部より高くなりやすい | 医療機関との距離は要チェック |
③ 地方中核都市モデル
対象エリア：北九州・久留米・筑後
- 高齢化率が非常に高い
- 土地取得が安く、利回りが高い
- 事業者が積極的に建設を希望するエリアも多い
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 投資額を抑えて大規模施設が建設可能 入居ニーズが強いエリアが多い | 人材確保が課題になることもある |
アパート経営の専門家
髙木政利
福岡は「都市の強さ」と「郊外・地方の高齢化」が同時に進む、全国でも特殊な市場です。
当社が開発したモデルは、都市近郊・郊外・地方それぞれで成功するよう最適化しており、事業者選定までセットでサポートしています。個別相談では、希望予算に応じた“最適エリアの提案”も行っています。
30室規模（約800〜900㎡）の標準的な建築イメージ
福岡で最も多い住宅型有料老人ホームの規模は 25〜35室 です。この規模が最適とされる理由は以下の通り。
- 事業者の運営効率が最も高い
- スタッフ配置基準に合いやすい
- 建築コストを抑えやすい
- 敷地確保がしやすい
- 建物：3階建て（800〜900㎡）
- 居室数：25〜35室
- 共用部：食堂、浴室、脱衣室、相談室、事務室
- 安全基準：スプリンクラー、火災報知器、避難経路、バリアフリー
敷地としては 120〜150坪 が必要で、民家跡地・古家付き土地・駐車場跡地などでも実現可能です。
収支シミュレーション（福岡・30室モデル）
以下は、福岡で実際に成立している 30室規模の住宅型有料老人ホーム投資モデル の例です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 【想定モデル】 | 居室数：30室 延床：850㎡ 構造：木造3階建て エリア：福岡都市圏（郊外） |
| 【初期投資】 | 土地価格：4,000～6,500万円 建築費：1億～1.4億円 その他：設計費・外構費で約500〜800万円 総投資額：1.5〜2.0億円前後 |
| 【収入（法人マスターリース）】 | 月額賃料：160〜220万円 年間賃料：1,920〜2,640万円 |
| 【表面利回り】 | 6.5〜9.0% |
| 【実質利回り（返済・修繕差引後）】 | 4〜7% |
| 【年間キャッシュフロー】 | +120〜+350万円（返済条件によって変動） 空室リスクほぼゼロ 修繕費は長期修繕計画で管理 |
| 【投資回収年数】 | 14〜20年 （※アパート新築投資より短いケースが多い） |
- 入居者募集は事業者が担当
- 稼働率80〜90％以上が一般的
- スタッフ人材を確保しやすく運営が安定
- 施設の長期運用が前提のため賃料のブレが小さい
福岡ではこのようなモデルが毎年複数成立しており、需要が強いため事業者からの相談も多いのが特徴です。
アパート経営の専門家
髙木政利
実際にシミュレーションを作る際は「事業者の運営力」「融資条件」「立地」の3つを必ずセットで分析します。
特に融資戦略は1棟目だけでなく2棟目・3棟目の連続融資に直結する重要ポイントです。
セミナーでは、実際の成功事例をもとに「勝てる収支設計」を詳しく解説しています。
成功パターン（よくある3つのケース）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ケース①：会社員×郊外土地購入モデル | 30室モデル／総投資1.7億 年間家賃2200万円 実質利回り約6％ 長期融資により年間CF＋300万円前後 土地の取得がしやすく、会社員に最も人気のあるモデル。 |
| ケース②：土地所有者の建て替え収益化 | 宅地100坪を有効活用 解体〜建築まで一貫でサポート 税金対策・相続対策で効果大 賃貸アパートより収益が安定 古家の建替え案件は介護事業者からの需要が強い。 |
| ケース③：介護事業者との共同企画 | 事業者の要望に合わせた規模設計 融資＋土地選定をセットで企画 長期契約締結がしやすい 収支が最初から安定しやすい “パートナー型”のため失敗リスクが低い。 |
まとめ｜福岡で住宅型有料老人ホーム投資を成功させるポイント
住宅型有料老人ホーム投資は、人口構造の変化を背景に、今後も長期にわたって需要が続く“成長市場”です。特に福岡は都市部の人口流入と郊外の高齢化が重なり、全国でも有数の有望エリアとして注目されています。本記事の最後に、投資判断で最も重要なポイントを整理します。
ポイント①：福岡は「都市圏×郊外×地方」すべてに需要がある
福岡は高齢化の進行スピードが速く、都市部・郊外・地方のいずれも老人ホームの需給ギャップが大きい。
投資モデルは3タイプ（都市近郊／郊外／地方中核市） が代表的。
ポイント②：利回りは4〜9％、長期で安定しやすい
老人ホーム投資はマスターリース形式が多く、空室リスクを大幅に低減できる。
アパート投資よりも収益のブレが小さく、長期の安定収入が見込める点が最大の魅力。
ポイント③：成功は“事業者選定”で決まる
老人ホーム投資は、事業者の運営力・入居者確保力によって安定性が大きく変わる。
建物だけではなく、事業者の経営力や人材力までセットで判断することが重要。
ポイント④：福岡では“30室前後”が最も成立しやすい
25〜35室の規模が、
- スタッフ配置の効率
- 建築コスト
- 土地の確保
- 事業者の借り上げ条件
のバランスが最も良い。
ポイント⑤：2棟目・3棟目へつなげる融資戦略が成功の鍵
1棟目で成功するだけでなく、複数棟の投資戦略を見据えた融資設計が不可欠。
セミナーでは、この点を成功事例を交えながら詳しく解説しています。
老人ホーム投資は、立地・建築・介護運営・融資の4つが揃って初めて成立します。セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、土地提案・建築企画・事業者マッチング・融資戦略までワンストップでサポート可能です。投資金額に応じて最適なエリア＆事業者をご提案しますので、まずは個別相談やセミナーをご活用ください。
【写真で見る】福岡の新築アパート完成までのリアルなステップ
STEP1：更地の確認と購入判断 1カ月目
更地状態（福岡市南区） 地盤・周辺道路・日当たりなどを現地確認。成功する新築アパート投資の起点は、確かな土地選定から始まります。
STEP2：間取り設計・建築プラン策定
設計図と打ち合わせ風景 福岡エリアの入居者ニーズを反映したロフト付き1Kなど、エリア特性に応じたプランニングが大切です。
STEP3：基礎・上棟工事 2ヶ月目～4カ月目
基礎・構造工事中の写真 長期的な安全性と保全コストの削減につながる重要な施工工程。職人の腕が光るステージです。
STEP4：内装・設備工事 5カ月目～7カ月目
若年層の入居者に好まれる清潔感・使いやすさを追求した設備導入で、長期入居を実現します。
STEP5：完成・引き渡し 8カ月目
完成後の外観・内観写真 完成後の即入居対応が可能なよう、施工・管理部門と連携してスピーディーな仕上げを実施。
完成までの各ステップは、見えない”安心”を可視化する工程です。現地での確認・丁寧な施工・設計の工夫、それぞれが投資価値を高める鍵になります。実際の現場で培ったノウハウをご体験ください。
