不動産投資ローンの審査基準と通りやすい銀行を徹底解説｜1棟目から2棟目・3棟目につなぐ融資戦略

不動産投資の成功は 「どの銀行から、どんな物件で、どう借りるか」 によって大きく左右されます。
しかし、銀行はいったい何を基準に審査しているのか、どの物件が融資を通りやすいのかは初心者には分かりづらい部分です。本記事では、銀行の融資基準・物件評価の仕組み・属性による通過率の差・金利タイプの選び方 など、他サイトにはない実務的な視点から徹底解説します。
福岡の不動産投資にも対応し、1棟目から2棟目・3棟目へとつなげる“成功する融資戦略” が明確に分かる内容です。

不動産投資ローンの基礎と銀行融資の仕組み

不動産投資を始める際、多くの初心者が最初に直面する壁が「不動産投資ローンとは何か？」「住宅ローンと何が違うのか？」という疑問です。特に銀行融資は不動産投資の成否を左右する最重要要素であり、仕組みを正しく理解しているかどうかで、1棟目から2棟目・3棟目へと拡大できるかが大きく変わります。
銀行がどのように融資判断を行うのか、その仕組みを体系的に整理して解説します。

不動産投資ローンとは｜目的・仕組み・銀行が重視するポイント

不動産投資ローンとは、投資用不動産を購入するために金融機関から借入を行うローンのことです。住宅ローンと異なり、「物件が生み出す家賃収入」をもとに返済が行われるため、銀行は次のポイントを重点的に確認します。

特に不動産投資ローンでは、「物件評価」＞「個人属性」になることも多く、住宅ローンとは評価基準が大きく異なります。

住宅ローンとの違い（審査基準・返済負担率・担保評価・金利の構造）

不動産投資ローンは住宅ローンとは全く別物です。違いを理解しておくことで、融資戦略がよりクリアになります。

住宅ローンとの主な違い

項目	住宅ローン	不動産投資ローン
審査基準	年収・勤続年数重視	物件収益性＋担保評価が最重要
返済原資	個人の給料	家賃収入＋個人収入
金利	低い	やや高め
制度	住むためのローン	金融商品（投資目的）として扱われる

不動産投資ローンでは、返済比率（返済原資比率）や収益還元評価など、投資ならではの視点で審査されます。

日本国内で利用できる銀行・ノンバンクの種類と特徴一覧

国内で不動産投資ローンを扱う金融機関は多岐にわたります。それぞれが異なる融資スタンスを持つため、目的に合わせた銀行選びが非常に重要です。

銀行種別	特徴
メガバンク（みずほ・三菱UFJ・三井住友）	属性評価が強く、年収・勤続年数・金融資産を重視 低金利だが、投資初心者には厳しい 高属性の医師・士業・上場企業社員向け
地方銀行（福岡銀行・西日本FHなど）	エリア評価が強く、福岡の物件には積極的 物件収益性に基づく融資が多い 地域密着で相談しやすい → 福岡投資ナビの読者に最も相性が良い金融機関
信用金庫	顧客関係性を重視 法人化後の1棟目・2棟目を後押ししやすい 金利はやや高いが柔軟性が高い
ネット銀行（楽天銀行・住信SBIネット銀行など）	手続きが速い 投資用ローンは条件が限定的 金利は比較的安い 審査はスコアリングで機械的
ノンバンク（オリックス・ARUHIなど）	審査が柔軟で通りやすい 金利は高い 初心者が1棟目を通す際の選択肢になる場合も

銀行の特徴を理解し、“どの銀行でどう借りるか”を最初に決めておくことが、2棟目・3棟目へ融資をつなぐ上で非常に重要です。

銀行が不動産投資に融資する理由とリスク判断の仕組み

銀行が融資判断を行う際に使用するのが次の3つの評価軸です。

融資審査の評価	リスク判断の内容
① 収益還元評価（収益性から価値を判断）	家賃収入をもとに物件価値を算出する方法で、新築アパートや高収益物件では高く評価されやすい。
② 積算評価（土地値＋建物価値）	土地価格＋建物価格の合計で評価 地方銀行・信用金庫でよく使われる 福岡のように地価が安定している地域では、積算評価が出やすい物件も多く、融資に有利です。
③ 市場性（入居率・立地・将来価値）	駅距離 周辺家賃との比較 入居需要 将来の土地利用計画 銀行は「貸したお金が回収できるか」を常に見ており、「空室が埋まるか」は非常に重要な指標です。

不動産投資の銀行融資に必要な資金計画

銀行融資を成功させるうえで重要なのは、「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」という視点です。銀行は返済能力・物件収益性・自己資金の妥当性を総合的に判断します。
この章では、融資を受ける前に必ず知っておくべき「資金計画の作り方」を順を追って解説します。

銀行が重視する7つの審査項目（年収・勤続・属性・自己資金等）

銀行が見る審査項目は主に次の通りです。

• 年収（年収500万〜700万円以上が目安）
• 勤続年数（3年以上が望ましい）
• 職業（会社員・医師・公務員は優位）
• 自己資金（頭金0〜2割）
• 他の借入状況（カードローン・車のローン等）
• 家賃収入見込み（返済比率の確認）
• 信用情報（滞納歴がないか）

銀行は「返せるかどうか」よりも、「安定的に返し続けられるか」を見ています。

自己資金はいくら必要？頭金ゼロ〜2割までの通過率比較

頭金は物件価格や銀行の基準により異なりますが、一般的には以下が目安です。

頭金	メリット	デメリット
0円（フルローン）	手元資金が残る／拡大しやすい	審査は厳しい／金利高め
1割	多くの銀行で通りやすい	資金負担が必要
2割以上	審査が一気に通りやすくなる	キャッシュが減る

最初の1棟目は「頭金1〜2割」が現実的で、融資拡大もしやすい戦略です。
金利上昇局面においては、銀行側は頭金の要求水準をさらに高めてきます。

返済比率（DCR・DSCR・返済余力）を理解する｜数値例つき

銀行は返済可能性を確認するために、複数の指標を使います。

投資エリアによる融資姿勢の違い（福岡・首都圏・地方）

融資姿勢はエリアによって大きく異なります。

エリア	融資姿勢
福岡エリアの特徴（融資が出やすい安定市場）	人口増加エリアが多く、銀行の評価が高い 新築アパートの収益性が高く、融資戦略が立てやすい 地銀・信金が積極的 → 福岡投資ナビでは、福岡特化の融資戦略が組めるのが大きな強み。
首都圏（東京・神奈川）	地価が高く積算が出にくい 収益還元型で融資されるケースが多い
地方（郊外・人口減少エリア）	地銀は慎重 積算や入居率の評価が厳しい

不動産投資ローンの審査を通過するための実務的な対策

不動産投資ローンの審査は、「年収が高い」「勤続が長い」といった表面的な属性だけで決まるものではありません。銀行は 物件評価・返済能力・投資家の姿勢・事業計画 を総合的に見ており、これらを理解して対策することで、初心者でも十分に審査通過が可能です。
本章では、「実務的で再現性の高い審査対策」を具体的に解説します。ここでの理解が、1棟目を確実に通し、2棟目・3棟目へ融資を広げる土台になります。

銀行が最も重視する「物件評価」｜収益還元と積算評価を理解する

銀行は審査の際、あなたの属性よりも「物件そのものの価値」を最重要視します。その判断材料となるのが、以下の2つの評価方法です。

銀行が審査で最も恐れるのは、価値が下がる物件です。
逆に言えば、“評価が出る物件”を選べば、初心者でも融資は通りやすくなります。

属性で通過率はどう変わる？会社員・役員・医師・公務員の比較

銀行は属性ごとに融資姿勢を変えます。一般的に以下の順で通過率が高い傾向があります。

属性	融資姿勢
① 医師・歯科医師・弁護士などの士業	年収が高く安定 銀行との取引も多い → 最も融資が付きやすい層
② 公務員・大企業の会社員	安定収入 勤続が長い → 1棟目〜2棟目の融資拡大もスムーズ
③ 中小企業経営者・役員	年収が高くても波がある 決算内容を重視される → 法人化後の計画性が重要
④ 自営業者・フリーランス	収入が安定しない 融資は事業性評価が中心

属性は不変ではなく、“改善できる項目”が意外と多い。

例：

• クレジットカードの整理
• 借入比率の改善
• 貯金の積み上げ
• 個人の確定申告の見直し

これらは1〜2年の改善で審査が大きく変わるため、落ちた場合でも再チャレンジが可能です。

個人名義か法人名義か｜銀行の融資姿勢とメリット・デメリット

不動産投資では「個人名義の方が良いのか？法人名義が良いのか？」という相談が後を絶ちません。結論としては、次の基準で判断します。

個人名義の特徴	法人名義の特徴
メリット 1棟目は通りやすい 手続きが簡単 銀行が個人の返済能力を評価してくれる デメリット 2棟目以降、借入上限にぶつかりやすい 住民税・所得税が増えやすい	メリット 融資上限が伸びやすい 経費が柔軟に使える 節税メリットが大きい 複数棟の拡大戦略に強い デメリット 最初の設立コスト 決算書の評価が必要

落ちやすい物件の特徴・落ちやすい人の特徴（NG例を具体的に）

審査で否決されやすい物件には共通点があります。

銀行が嫌う人・落ちやすい人	特徴
銀行が嫌う物件の特徴	収益性が低い（利回り悪い） 築古すぎて修繕リスクが高い 土地値が出ないエリア 空室率の高い地域 土地が私道・セットバック必要などのリスク物件
落ちやすい人の特徴	書類が不十分、準備不足 クレジット履歴に延滞 借入が多い（車のローンなど） 事業計画が説明できない 自己資金が極端に少ない

銀行は「リスクを背負う投資家」より、「リスクを理解し、管理できる投資家」を評価します。

１棟目で落ちた人が２棟目に進むための改善ステップ

1棟目が通らなかった場合でも、以下の対策で改善が可能です。

金利タイプの比較と銀行ごとの傾向

金利の選択は、10年後・20年後のキャッシュフローに大きな影響を与えます。
しかし、固定金利が良いのか、変動金利が良いのか、またどの銀行がどんな金利を提示するのかは、初心者には分かりづらい部分です。この章では、金利タイプの違い・損しない選び方・銀行別の特徴 を徹底解説します。

固定金利・変動金利のメリット・デメリット

金利種別	メリット・デメリット
固定金利のメリット	金利が変わらず 返済計画が安定しやすい 長期的なリスクを抑えたい人に最適 金利上昇局面に強い
固定金利のデメリット	変動金利より高くなることが多い 途中で借り換えしにくい
変動金利のメリット	最も低い金利で借りられる 返済額が抑えられる キャッシュフローが出やすい
変動金利のデメリット	金利上昇リスク 将来の返済額が読みにくい

新築アパート投資では、
変動金利でキャッシュフローを最大化 → 数年後に状況を見て固定化
という戦略が非常に多く採用されています。

金利で損しないためのポイント｜金利トレンド

日銀の金融政策の影響により、金利は緩やかに上昇する可能性があります。
金利選びで重要なのは次の3つです。

ポイント	内容
① 長期金利の動向を把握する	新築アパート向け融資は長期金利に連動 金利上昇局面では固定の利点が高まる
② 返済額が耐えられるかシミュレーションする	金利0.5%上昇で返済がどう変わるか？ 金利1.0%上昇した場合は？
③ 銀行の金利交渉は「属性＋物件評価」で決まる	金利は「交渉すれば下がる」ものではなく、 評価が高い人＝低金利で借りられる という仕組みである。

銀行別の金利・融資条件・特徴一覧（メガ・地銀・ネット）

金融機関ごとに金利・柔軟性・融資姿勢は異なります。

銀行種別	金利・融資条件・特徴
メガバンク	金利は最安水準 属性が高い人向け 審査が最も厳しい → 医師・大企業社員向け
地方銀行（福岡銀行・西日本FHなど）	地域密着で融資が出やすい 福岡の新築アパートは特に評価されやすい 金利はメガより高いが柔軟性あり → 福岡で最も現実的な選択肢
ネット銀行（住信SBI・楽天など）	金利は安いが審査は機械的 法人融資は弱い 早い・手続きが簡単 → 1棟目には不向きな場合も

銀行融資の手続きと実務フローを完全ガイド

不動産投資ローンは「銀行に相談する → 書類を出す → 審査を待つ」という単純な流れに見えますが、実際には 「銀行が何を見ているか」 を理解し、正しい順序で動くことで審査通過の確率が大きく変わります。
初心者がつまずきやすいのは、銀行への伝え方や書類準備、審査に至るプロセスです。
ここでは 最短で融資を通すための実務的なフロー を、競合サイトでは掲載されていない深さで徹底解説します。

初回相談で銀行に伝えるべき内容と避けるべき話し方

融資の初回面談は、銀行にとって「あなたの第一印象を決定づける場」。この時点で評価が大きく変わります。

銀行に伝えるべき“評価が上がる”内容

① 自己資金の額（正直に）
→ 嘘をつかないことが最重要。

② なぜ不動産投資を行うのか（目的）
→ 長期運用なのか、将来の資産形成なのか。

③ 検討している物件の概要
→ 家賃収入・利回り・立地・積算の有無。

④ 将来的な拡大計画（2棟目・3棟目も視野に入れている旨）
→ 「長く付き合える顧客か」を銀行は重視する。

銀行が嫌う“避けるべき話し方”

• 「とにかくフルローンが希望です」
  → 返済能力より“借りること”が目的に見える
• 「自己資金はあまり出したくありません」
  → リスクを負わない人と判断される
• 「不労所得を得たい」
  → 銀行は誤解されるワードを嫌う
• 「利回りが高いから買います」
  → 表面的で、事業性を理解していない印象に

銀行との初回相談は、“あなたという事業者”をプレゼンする場。
最初のコミュニケーションを正しく行うだけで、融資通過率は大きく向上します。

銀行が求める書類一覧と理想的な提出順序

銀行は「確認したい順序」に沿って書類を見ています。この順序で提出すると 審査がスムーズに進みます。

銀行は “物件の収益性” → “個人の返済能力” → “資産状況” の順にチェックします。
この順序で資料を揃えると高度な投資家として印象が良くなります。

仮審査〜本審査〜融資実行までのタイムライン

融資の流れは次のように進みます。

最短ルートは “物件資料と個人資料を同時に揃え、初回相談でまとめて提出する” こと。
審査が一気に前へ進みます。

融資を断られたときのリカバリー方法（別銀行・属性改善）

融資否決は不動産投資の“失敗”ではありません。以下の対応を行えば、再チャレンジは十分可能です。

対策できる項目	内容
① 別の銀行を当たる（審査基準は全く違う）	メガバンクで落ちても、地銀は通る 地銀で落ちても、信金は通る 物件によりノンバンクが有効なケースも
② 属性改善（3〜12ヶ月で改善可能）	借入の整理 クレジットカードの整理 預金残高を増やす
③ 物件タイプを変える（積算の出る新築アパートなど）	福岡では 新築アパートの評価が出やすく、融資通過しやすい。
④ 専門家に相談する（銀行ごとの癖を知る）	銀行審査には“癖”があり、正しい銀行選定が最重要です。

不動産投資ローン｜銀行別の融資姿勢の違いを徹底比較（独自性MAX）

銀行はどれを選んでも同じ──そう思われがちですが、これは大きな誤解です。
実際には 銀行ごとに「評価の基準」「得意な物件」「通りやすい属性」 がまったく異なります。
この章では、競合サイトが触れられていない 銀行別の実務的な融資姿勢の違い を徹底比較します。
福岡エリアの銀行事情も深堀りし、読者が「どの銀行に行くべきか」が一目で分かる構成にしました。

メガバンクの特徴（厳しい／属性重視／高属性向け）

メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）は、最も審査が厳しい金融機関です。

メガバンクの特徴	内容
メリット	金利が最安クラス（1%台前半も可能） 融資期間が長いケースあり 高属性なら有利
デメリット	属性が高くないと通らない 投資初心者はほぼ門前払い 新築アパートでも積極的ではない

“会社員年収1000万円以上・医師・士業”向けの銀行
一般サラリーマンには現実的ではない場合が多い。

地方銀行・信用金庫の特徴（エリア評価・事業性評価）

福岡で不動産投資をするなら、最も相性が良いのが地銀・信金です。

地方銀行・信用金庫の特徴	内容
特徴	エリア評価を重視（福岡は特に強い） 収益還元・積算評価のバランスで判断 メガバンクより柔軟 “関係性”を大切にする
メリット	新築アパートに強い 初心者でも融資が出やすい 将来の拡大につながる関係を築ける
デメリット	金利はメガバンクより高め 物件による向き不向きがある

地銀・信金は「長期的に取引する顧客」を求めており、2棟目・3棟目へつながる融資戦略と相性が抜群。

ネット銀行の特徴（スピード重視・金利競争力）

住信SBI・楽天銀行などのネット銀行は、近年不動産投資ローンに力を入れています。

ネット銀行の特徴	内容
メリット	金利がとにかく安い 手続きが早い オンラインで完結
デメリット	スコアリング審査で柔軟性が低い 法人融資に弱い 新築アパートは融資が出にくい

2棟目以降の“借り換え”でメリットが大きい銀行。
1棟目の融資としては適さない場合が多い。

ノンバンクの活用（リスク許容・金利高いが通りやすい）

オリックス・ARUHIなどのノンバンクは、銀行では通りにくい場合の選択肢です。

ノンバンクの特徴	内容
メリット	審査が通りやすい 物件評価が出にくい物件でも融資が出る 属性のハードルが低い
デメリット	金利が高い（2〜4%） 長期運用には向かない

“融資が出る銀行を探す段階”では非常に有効だが、
長期保有前提であれば 将来的に地銀やネット銀行へ借り換える戦略が必須。

福岡で融資に強い銀行の特徴と狙い方（地域特化）

福岡は人口増・需要増が続いており、融資姿勢が全国的にも安定しています。

項目	内容
福岡で評価されやすい物件の条件	新築アパート（収益性＋積算のバランスが良い） RCマンション（耐用年数が長く評価が出やすい） 駅近・需要が強いエリア
福岡の銀行が重視するポイント	入居率 エリアの賃貸需要 長期保有の意思 規模拡大の意欲（2棟目以降を視野に入れているか）
狙い方の鉄則	物件資料を丁寧に揃える 投資目的を明確に説明する “長く付き合う意志がある”と示す セミナーや専門家のアドバイスを受けて戦略を明確化

物件タイプ別の融資通過率｜どの物件が銀行に受け入れられやすい？

不動産投資ローンは、投資家の属性だけでなく 物件タイプによって融資通過率が大きく変わる ことをご存じでしょうか？銀行は「返済が継続できる物件かどうか」を最も重視しており、物件ごとの市場性・収益性・将来性を細かく評価します。
ここでは、初心者が見落としがちな “物件タイプ別の融資の通りやすさ” を徹底解説します。これを理解しておくことで、1棟目から融資戦略を最適化でき、2棟目・3棟目へつながる最短ルートを作ることができます。

新築アパート｜融資通過率が最も高い“王道”物件

銀行が評価しやすい最強の物件カテゴリが 新築アパート です。

新築アパートは収益還元価値と積算価値のバランスが良く、地方銀行・信用金庫で最も融資が通りやすい物件タイプです。特に福岡は賃貸需要が旺盛で、銀行の評価も高く、1棟目の融資 → 2棟目の融資へつなげやすい市場になっています。

RCマンション｜評価が出やすく、長期運用に強い物件

RC構造のマンションは、融資期間が長く取れるため非常に有利です。

価格帯が高いため自己資金が必要になることがある
実質利回りが低く、キャッシュフローが出にくいケースも

中古木造アパート｜融資が通りにくい代表格

中古木造アパートは初心者が最も失敗しやすい物件です。

中古木造は「融資が伸びない＝買った瞬間に拡大戦略が詰む」ため、1棟目として選ぶべき物件ではありません。

ワンルーム｜初心者が誤解しやすい“融資が通りにくい物件”

ワンルームマンションは価格が安いため初心者に人気ですが、実は融資では最も不利なカテゴリのひとつです。

ワンルームは“融資を出しにくい物件”というのが銀行の本音。
この種類で1棟目を買うと次が続きにくいため、「1棟目から拡大したい人」は避けるべきです。

老人ホーム・商業用・事業用物件｜専門的だが高評価を得やすい“プロ向け領域”

事業用物件は、銀行によって評価が大きく変わる特殊なカテゴリです。

老人ホーム投資は特に注目度が高い

老人ホームは長期安定収入が見込めるため、銀行評価が高い“事業型不動産”の代表格です。

特に「新築アパート×老人ホーム」のハイブリッド型不動産投資（セイコー・エステート＆ディベロップメント）は、
収益性・安定性・拡大戦略の3つが揃い、評価が非常に高い傾向にあります。

老人ホーム×新築アパートのハイブリッド型不動産投資はコチラから

よくある質問（FAQ）

不動産投資ローンに関する質問の多くは、初期のつまずきを防ぎ、“融資戦略の成功率を高めるヒント”につながります。よくある疑問をまとめて解説します。

まとめ｜不動産投資の銀行融資を成功させるポイント総仕上げ

ここまで、不動産投資ローンの仕組みから銀行の評価基準、物件タイプの違い、融資を通すための戦略まで総合的に解説してきました。最後に、今日から実践できる最重要ポイントだけを整理します。

不動産投資で融資を成功させる3つの柱

① “評価が出る物件” を選ぶ

銀行は 物件評価が高いものに融資したい と考えています。 新築アパート・RCマンション・事業型物件は評価が出やすい。

② 銀行の融資姿勢に合わせて戦略を組む

銀行ごとに、得意な物件／好む属性／融資基準が全く違います。

メガバンク → 高属性
地銀 → 実需×収益のバランス
信金 → 長期関係性
ノンバンク → 柔軟だが金利高い

③ 1棟目の借り方で、2棟目・3棟目が決まる

1棟目で“評価の出る物件”を買えば、銀行はあなたを “拡大できる顧客” と見て融資が伸びます。逆に、中古木造やワンルームを1棟目に選ぶと、融資の道が詰まりやすいのが現実。

お気に入り