不動産投資の融資を通す方法｜審査基準・落ちる理由・対策を専門家が徹底解説【1棟目〜3棟目】

不動産投資で成功するかどうかは、物件選びよりも「融資戦略」で決まります。
同じ物件でも、金利・期間・自己資金の違いによって、キャッシュフローは年間数十万円以上変わり、1棟目から2棟目・3棟目へ進める人と、最初の1棟で止まってしまう人の差が生まれます。

本記事では、銀行が審査で何を見ているのか、なぜ融資が落ちるのか、そしてどうすれば融資が通るのかを専門家視点で徹底解説。さらに、金利タイプの選び方、銀行別の融資傾向、法人化のタイミングなど、“複数棟につながる実践的な融資対策”をまとめています。初心者から中級者まで、誰でも今日から実践できる具体策を網羅した「不動産投資×融資」の決定版ガイドです。

不動産投資における「融資対策」が重要な理由

不動産投資の成功は、物件選びだけでなく「どの融資条件でスタートできるか」で大きく結果が変わります。特に、最初の一棟目で適切な融資を組めるかどうかは、その後の二棟目・三棟目に進めるかを左右する決定的な要素です。ここでは、多くの投資家が見落としがちな「融資対策」の重要性を分かりやすく解説します。

融資の可否でキャッシュフローが大きく変わる

不動産投資では、利回りや立地と同じ、もしくはそれ以上に大きな影響を与えるのが融資条件（期間・金利・自己資金）です。

同じ物件でも、

• 金利が0.5％違う
• 融資期間が5年違う
• 自己資金割合が違う

これだけで、月々のキャッシュフローが 数万円〜十数万円 変わります。

キャッシュフローが改善するほど、次の物件取得に向けた融資評価も上がりやすくなるという点も重要なポイントです。

利回りより「融資条件」の方が投資成績に与える影響が大きい

多くの初心者が「利回りの良い物件を探す」ことに集中しがちですが、実際は融資条件が悪いと高利回り物件でもキャッシュフローが残らないケースが多くあります。

例：同じ利回り7％の物件でも、

• Aさん：金利2.0％・期間25年
• Bさん：金利3.5％・期間20年

この差で年間キャッシュフローは大きく変動し、Aさんは数棟目へ進めても、Bさんは1棟目で行き詰まる可能性があります。

不動産投資＝融資戦略の最適化がカギと言える理由がここにあります。

初心者がつまずく主なポイント

初心者が失敗しやすいのは、以下の点です。

失敗しやすいポイント	内容
自己資金の準備が不十分	融資戦略では自己資金割合も評価の対象。 「貯める時期」「使う時期」を誤ると融資枠が伸びないままになります。
銀行選びを間違える	銀行の融資姿勢は大きく異なります。 給与所得が強い銀行、物件評価を重視する銀行、エリア重視の銀行など、特徴を理解せず相談しても時間をムダにしてしまいます。
提出資料の質が低い	銀行は「この人に資金を貸しても安全か」を資料で判断します。 雑な資料＝リスクが高い投資家と見なされ、融資は通りません。

不動産投資を1棟目〜3棟目まで進める人の共通点

不動産投資を継続的に進める人には明確な共通点があります。

これらはすべて、正しい融資戦略を学ぶことで誰でも再現可能です。

不動産投資ローンの基本｜銀行は何を基準に判断する？

不動産投資ローンは、住宅ローンとは全く異なる審査基準で判断されます。銀行は「あなた個人の信用」と「物件の収益性」の両面を厳しくチェックします。ここでは、投資家が理解すべき融資の基本構造を整理し、審査で見られるポイントを分かりやすく解説します。

不動産投資ローンの種類（銀行・ノンバンク・信用金庫）

不動産投資ローンは大きく以下の3つに分類されます。

都市銀行（メガバンク）	属性重視 金利は低いがハードルも高い 年収1,000万円以上の会社員向けが多い
地方銀行・信用金庫	エリア評価が強い 物件の収益性を重視 返済原資を丁寧にチェック 福岡エリアでは特に重要な選択肢
ノンバンク	審査スピードが速い 金利は高め 属性が弱い人や中古物件向けに柔軟

それぞれに適した投資家像があり、銀行選びが融資の通過率を大きく左右します。

住宅ローンとの違い（収益還元評価・担保評価・返済比率）

住宅ローンは「あなたが返済できるか」を重視しますが、不動産投資ローンは 「物件自体がお金を生み返済できるか」 を評価します。

このため、物件選びの段階から融資に強い物件を押さえる必要があります。

銀行が審査で重視する「5大ポイント」

不動産投資ローンには、銀行が必ずチェックする主要項目があります。

融資審査で重要なポント	内容
① 年収・勤続年数	一般的には年収500万円〜で投資ローンは検討可能。 ただし銀行によって基準は大きく異なり、勤続年数が長いほど安定評価が上がる傾向があります。
② 物件の収益性	収益性が低い物件は、銀行から見て「返済原資が弱い」と判断されます。NOI・利回り・エリア賃料・空室率などの複合評価で判断されます。
③ エリア評価	銀行はエリアの魅力を非常に重視しています。 人口動態・賃貸需要・再開発など、マクロ視点での判断も行われます。福岡市内は融資評価が高いため、初心者でも進めやすい市場です。
④ 自己資金	多くの銀行は頭金1〜2割を求めますが、“どのタイミングで、どれだけ自己資金を使うか”が戦略の分かれ道です。
⑤ 財務履歴（個人・法人）与信情報	提出資料で判断される項目です。 個人：源泉徴収票・給与明細 法人：決算書 借入状況の一覧 などが透明に整っていることが重要です。

銀行に嫌われる原因と、融資が落ちる理由

不動産投資の融資が「通る人」と「通らない人」には明確な違いがあります。その多くは本人が気づかないうちに銀行から“評価を落とす行動”や“マイナス要因”を作ってしまっていることが原因です。この章では、銀行がどこを見て融資を否決するのか、実務レベルでのチェックポイントを詳しく解説します。

良くある「審査落ち」のケース

銀行が否決する典型的な理由は以下の通りです。

銀行審査落ちのパターン	内容
提出資料の不備・不正確さ	書類の不整合や不足は、銀行から「管理能力が低い投資家」と判断される最悪のポイントです。 特に以下の不備は即否決の可能性が高くなります。 借入一覧に漏れがある 年収データが前年と矛盾 支出やカードローンを隠している 銀行はすべてを把握しているため、隠し事は逆効果です。
収益性の低い物件を選んでいる	物件の収益性が低いと、銀行は「返済できないリスクが高い」と判断します。 利回りが高く見えても、空室率・修繕費・賃料相場との乖離が大きい物件は融資が通りにくいため注意が必要です。
自己資金が不足している	「自己資金ゼロで買いたい」という強い希望は、銀行から見ると“資金計画の甘い投資家”と認識されます。 頭金1〜2割の確保は最低限必要です。
複数銀行に同時申込している	複数銀行へ短期間に申込むと、内部で情報が共有され、“資金繰りに困っている人”と判断されることがあります。 戦略なき多重申込は逆効果です。

銀行の内部基準（返済比率／担保余力／年収倍率）

銀行審査は表に出ない“内部基準（インナー基準）”によってかなり明確に決まります。

銀行融資審査の内部基準
返済比率（返済負担率）	一般的には以下が目安とされます。 返済負担率：年収の 30〜35％以内 投資用ローンでは、返済原資を家賃から計算するため、 家賃収入 ÷ 年間返済額（DSCR）が1.1以上が望ましいとされています。
担保余力	銀行は物件の担保価値を「独自基準」で評価します。 市場価格とは一致しないため、 “銀行が評価しやすい物件”を選ぶことが融資対策の第一歩です。
年収倍率（返済可能額の算出）	銀行の内部では 年収 × 〇倍（倍率は銀行ごとに違う） で貸出可能額の目安が計算されています。 そのため、 　年収500〜800万円の会社員 　年収800〜1200万円の管理職 などで融資可能金額が大きく変わります。

エリアNG・物件NGの特徴

銀行には「積極的に融資したいエリア」と「避けたいエリア」が明確に存在します。

NGパターン	内容
エリアNGのパターン	人口減少エリア 賃貸需要が低い 路線価が低すぎる 空室率が高い地域 逆に、福岡市は全国でもトップレベルの融資評価エリアのため、初心者にも強くおすすめできる市場です。
物件NGのパターン	以下の特徴があると融資は通りにくくなります： 過度な利回りアピール（＝リスクが高い） 築古で修繕計画が曖昧 立地が悪く収益が不安定 一棟の戸数が極端に少ない 銀行は“継続的に返済できる力”を重視します。

信用情報のチェックポイント（CIC/JICC）

銀行はCIC・JICCを必ず確認します。以下に該当すると審査は極めて不利になります。

信用情報のチェックポイント	内容
延滞履歴がある	61日以上の延滞は致命的。 “異動”扱いになると5年は融資がほぼ不可能になります。
クレジットカードの多重保有	不要なカードは解約し、信用枠を整理することで返済能力の健全性をアピール可能です。
消費者金融の借入	小さな金額でも利用履歴があるだけで審査に影響することがあります。

審査に通る人の特徴｜属性×物件タイプ別

融資に通りやすい人には、属性だけではなく「選ぶ物件」「相談する銀行」「提出資料の質」など、いくつかの明確な傾向があります。この章では、属性別にどんな物件が銀行に好まれるのか、そして1棟目と2棟目以降で銀行が何を見るのかを整理します。

年収500〜800万円の会社員が狙うべき物件

この層は最も融資が通りやすい“銀行が好きな属性”です。次のような特徴の物件が好まれます。

項目	内容
福岡などの需要が強いエリアの新築アパート	銀行評価が高く、1棟目に最適
キャッシュフローが安定する間取り（1LDK・2LDK）	単身者・ファミリーどちらにも需要がある
土地・建物の評価が出やすい構造	木造よりも評価が出やすいケースもあり

この属性の最大の強みは、給与所得の安定性が銀行評価にとても有利という点です。

経営者・個人事業主・フリーランスの場合

会社員と比較して融資ハードルは高めですが、以下の点を整えることで十分に融資は通ります。

• 決算書の黒字化（最低2期連続が理想）
• 事業の安定性・継続性
• 法人としての財務の透明性
• 個人と法人の資産管理を整理する

この層は、正しく準備すれば融資枠がとても大きく伸びます。法人での不動産投資はレバレッジが効きやすいのが特徴です。

公務員の場合

銀行評価の高さではトップクラスです。

• 安定した給与
• 職業イメージの信用力
• 転職リスクがほぼゼロ

ただし、“安定しているから無条件で融資が通る”わけではありません。

融資対策の基本は会社員と同じで、

• 物件の収益性
• 自己資金
• 提出資料
  が悪ければ普通に否決されます。

1棟目と2棟目で銀行が見るポイントの違い

複数棟を目指す場合、この視点は非常に重要です。

ステージ別の銀行重視ポイント	内容
1棟目：属性評価が最優先	年収 勤続年数 自己資産 信用情報
2棟目以降：物件評価 × 経営実績を重視	銀行は以下を評価します： 満室経営できているか 返済遅延がないか キャッシュフローが安定しているか 早期に自己資金を再構築できているか

1棟目での“融資の組み方”が、2棟目の融資枠拡大をほぼ決めてしまうため、最初の一歩が非常に大切です。

不動産投資ローンの審査を通すための具体的な“対策”

融資を通すためには、属性や収益性だけでなく、「銀行が判断しやすい状態をつくる」ことが重要です。審査は、ただ書類を提出するだけで自然に通るものではありません。銀行が安心して融資を出せる投資家に見せる準備をしてはじめて、1棟目から2棟目・3棟目へと進むスムーズな融資ルートが開けます。ここでは、具体的な対策を実務レベルで解説します。

自己資金をどれくらい用意すべきか（エリア別・銀行別）

融資審査で最も重視されるポイントの一つが自己資金です。銀行は「投資家の資金管理能力」だけでなく、「返済に対する余力」も見ています。

銀行別自己資金	内容
都市銀行の場合	頭金：1〜2割が目安 新築アパートだとより多めを求められる傾向
地方銀行・信用金庫の場合	エリア評価が高ければ頭金1割程度で検討可能 特に福岡市は銀行評価が高く、融資が通りやすい
ノンバンク系の場合	自己資金1割以下でも可能 ただし金利は高めでキャッシュフローが悪化しやすい

福岡など銀行評価が高いエリアでは、“自己資金を温存しながら複数棟戦略”が可能です。

銀行に提出する資料を“評価される形”で作る方法

銀行に好印象を与える最も確実な方法は、「資料の正確さと整頓された情報」です。

銀行担当者は、

• 書類の正確性
• 説明の一貫性
• 余計なリスクの有無
  これらを見て、投資家としての信頼性を判断します。

資料がキレイ＝返済能力が高い
という心理が働くことを理解することが大切です。

信用スコアを上げる改善策（短期VS長期）

信用情報（CIC・JICC）は審査で必ず見られます。改善には短期と長期の対策があります。

短期で改善できるもの	不要なクレジットカードを解約 カード枠の縮小 リボ払いの完済 通帳の入出金を整理し“健全な管理状態”に見せる
長期で改善するもの	返済遅延がある場合、半年〜1年はクリーンな記録を積む カードローンは早めに完済 家計管理を整えて貯蓄体質を見せる

信用スコアは“あなたの人柄”そのものと銀行は捉えています。

属性が弱い人でも融資を通す方法（収益力強化／法人活用）

収入が低い、勤続年数が短い、事業主で収入が不安定など、属性が弱い場合でも対策はあります。

収益性の高い物件を選ぶ	銀行は返済原資を物件から判断するため、 キャッシュフローが安定する物件を選べば属性を補える場合があります。
法人化による信頼性アップ	法人決算書が整っている 収支が安定している 経営者としての安定評価が得られる これらにより、個人属性の弱さを補えるケースがあります。
自己資金比率を高める	属性が弱い人は、「リスクを銀行とシェアする姿勢」を見せると融資が通りやすくなります。

銀行担当者に“投資家として信頼される”コミュニケーション術

融資通過率を高めるためには、数字だけでなく銀行担当者との信頼関係が欠かせません。

• 結論から話す（話が分かる人と判断される）
• 根拠を添えて話す（数字で説明できる人は信頼される）
• 無理な要求をしない（投資初心者ほど過剰要求しがち）
• 長期的な関係性を示す（複数棟を目指す姿勢は高評価）

銀行担当者は「また相談してくれる投資家」に融資したいと考えます。

法人化と個人名義の比較｜融資に強いのはどっち？

不動産投資では、「個人で買うべきか？」「法人で買うべきか？」という質問が必ず出てきます。法人化には節税だけでなく融資面でのメリットもあり、特に2棟目・3棟目を目指す人にとって重要な選択肢となります。この章では、融資目線で法人と個人の違いを詳しく比較します。

銀行が法人を評価するポイント

銀行が法人を高評価しやすい理由は以下の通りです。

決算書という明確な判断材料がある	個人よりも財務の透明性が高い。
経営者としての信用力が評価される	事業として不動産運営をしていると見られる。
法人だと融資枠が広がりやすい	個人枠とは別に、法人枠での借入が可能になる。

法人化のメリット・デメリット

法人化のメリットは多いですが、デメリットも理解する必要があります。

メリット	節税効果が大きい（経費見合いが大きい） 融資枠が広がる（個人＋法人の二段構え） 相続対策になる
デメリット	決算書作成などのコストがかかる 赤字だと融資が不利 法人の信用を積み上げるまで時間が必要

法人化は万能ではなく、投資家の状況に合わせて選択する必要があります。

法人化のタイミング（2棟目〜3棟目の戦略）

多くの投資家が誤解していますが、1棟目から法人化する必要はありません。

銀行評価が最も高いのは、

• 1棟目：個人名義で実績を作る
• 2棟目以降：法人化して融資枠を広げる
  という流れです。

法人化は融資戦略の中核であり、適切なタイミングで行うことで3棟・5棟・10棟へ進む加速装置になると言えます。

金利タイプ別の比較｜固定金利・変動金利・期間はどう選ぶ？

不動産投資ローンの金利は利益を大きく左右する重要な要素です。特に、今後の金利動向を考えると、固定金利で安定を取るのか、変動金利で低金利の恩恵を受けるかは投資家にとって悩ましいポイントです。この章では、それぞれの特徴と向いている人、さらに金利上昇局面でのリスク管理方法を詳しく解説します。

金利タイプごとの特徴と向いている人

固定金利｜返済額を安定させたい人に向いている

固定金利タイプの場合	内容
メリット	毎月の返済額が一定で計画が立てやすい 金利上昇局面でも返済額が変わらない 長期的な安定性がある
デメリット	変動型よりも金利が高くなりやすい 初期返済額が増えるため、キャッシュフローが弱くなる可能性
向いている人	投資初心者 長期保有の安定運用を考えている人 リスクが苦手で返済額を一定にしたい人

変動金利｜キャッシュフローを最大化したい人に向いている

変動金利タイプの場合	内容
メリット	固定金利より金利が低いことが多い キャッシュフローが出やすく2棟目・3棟目へ進みやすい 金利が低い局面では非常に有利
デメリット	市場金利が上昇すると返済額も増える 長期的な返済リスクが大きい
向いている人	1棟目のキャッシュフローを重視したい人 短〜中期で複数棟に拡大したい人 金利動向を定期的にチェックできる投資家

固定＋変動の組み合わせ

銀行によっては、返済額の一部を固定、一部を変動にするハイブリッド型を選べる場合もあります。

金利上昇局面でのリスク管理

金利が上昇する局面では、変動金利の借入はキャッシュフローに影響が出ます。しかし、適切なリスク管理をすれば大きな問題にはなりません。

投資家の中には、金利上昇局面でも「収益性の高い物件 × 長期融資 × 良い立地」を組み合わせることで、返済額が上がってもキャッシュフローが崩れない状態を作っている人も多くいます。

実質利回り・キャッシュフローへの影響

金利タイプの違いは、表面利回りよりも実質利回り（NOI利回り）やキャッシュフローに大きく影響します。

金利が0.5％違うだけで年間CFは大きく変わる

例）5,000万円の借入

• 金利2.0％ → 約13.3万円/月
• 金利2.5％ → 約14.9万円/月

年間約19万円の差が生まれます。

この差が、2棟目に進めるかどうかを左右する「融資枠の余力」に直結します。

銀行別の融資傾向｜メガバンク・地銀・信金の違い

銀行はどこも同じように見えますが、実は融資姿勢や評価軸が大きく異なります。銀行の特徴を理解すると、最初から“通りやすい銀行”へ的確にアプローチでき、融資成功率が大幅に向上します。この章では、銀行種別ごとの特徴をわかりやすく整理します。

メガバンク：属性重視・RC向け

メガバンクは、不動産投資ローンの中でも最も審査基準が厳しい銀行です。

特徴	年収1,000万円以上など属性重視 勤続年数・勤務先の信用が強く影響 RCマンション、1億円以上の大型案件向け
メガバンクが向いている人	年収が高い会社員 既に複数棟の実績がある投資家 キャッシュフローより長期安定を求める人

メガバンクは最初の1棟目というよりも、規模拡大の段階で選択肢に入る銀行です。

地銀：エリア評価が強い

地方銀行は、融資エリア内の不動産を積極的に評価します。

特徴	地域密着型 物件の収益性とエリア需要を重視 福岡市など人気エリアは評価が高い
地銀が向いている人	福岡の新築アパートを購入したい人 1棟目から融資を通したい会社員 エリア需要が強い物件を選べる投資家

福岡で不動産投資をするなら、最も現実的で通りやすい銀行種別といえます。

信用金庫：事業性評価が強い

信用金庫は“人柄・関係性”を大切にする金融機関です。

特徴	投資家本人の姿勢・計画性を重視 事業計画の説得力があると強い 小規模アパートや木造物件にも積極的
信金が向いている人	不動産投資を継続して行いたい人 地域に根ざした投資スタイル 銀行担当者とコミュニケーションを取れる人

信金は、複数棟戦略における強力なパートナーになりやすい存在です。

ノンバンク：スピード重視、金利高め

ノンバンクは柔軟性が高く、スピード感があります。

特徴	属性よりも物件評価重視 審査スピードが非常に速い 金利は高め（リスクと引き換え）
ノンバンクが向いている人	とにかく早く融資を通したい 他行で否決されたが物件を逃したくない 収益性の高い物件を短期で判断できる

ただし、金利が高いため複数棟戦略では慎重な判断が必要です。

よくある質問（FAQ）

不動産投資の融資について、初心者から中級者まで共通して寄せられる質問をまとめました。ここで紹介する回答は、銀行の審査経験・投資家の実務経験に基づくものです。

まとめ｜不動産投資の融資対策は「戦略」で決まる

不動産投資は“物件選び”だけでは成功しません。
融資を戦略的に設計することで、1棟目から2棟目・3棟目へと着実にステップアップできる投資家へ成長できます。最後に、本記事の重要ポイントをまとめます。

1棟目の融資戦略がすべてを決める

融資条件が良ければ、キャッシュフローが残り、次の物件取得に必要な自己資金と信用が蓄積されます。

融資枠を増やすための行動

• 通帳管理を整える
• 過去の借入を整理
• 資金計画を緻密化
• 銀行担当者との関係構築

これらは“融資が通る投資家の習慣”です。

福岡は全国トップクラスの融資適正エリア

銀行評価が高く、

• 新築アパート
• 路線価が高い立地
• 賃貸需要が強いエリア

は初心者でも進めやすく、融資成功率が高い市場です。

老人ホーム×新築アパートなど、銀行評価の高い投資モデルも選択肢に

例えば、老人ホーム×新築アパート ハイブリッド投資は銀行評価が高く、収益性・社会性・安定性の三拍子が揃っています。

不動産投資で融資を成功させる3つの柱

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