不動産投資におけるスルガ銀行事件の融資影響とは？審査厳格化の真因と今も続く銀行評価の実態

不動産投資における融資環境は、スルガ銀行事件を境に、大きく様変わりしました。
「以前は借りられたのに、今は通らない」「銀行の審査が厳しすぎる」そう感じている投資家の方も多いのではないでしょうか。

しかし、問題の本質は「融資が厳しくなったこと」ではありません。本当に変わったのは、銀行が不動産投資をどう評価するかという“視点そのもの”です。

実際、同じ市況・同じ金融機関であっても、1棟目から2棟目・3棟目へと融資をつなげている投資家は存在します。
その差を生んでいるのは、年収や属性ではなく、銀行評価を前提にした融資設計と物件選定ができているかどうかです。

本記事では、

• スルガ銀行事件が不動産投資に与えた本当の影響
• なぜ投資用ローンが一気に厳しくなったのかという構造的な理由
• 今も融資が通る投資家の共通点
• 融資トラブルを回避する物件選定・業者選びの考え方
• これからの時代に求められる不動産投資の正解ルート

を、銀行目線・投資家目線の両方から分かりやすく解説します。

「融資が出るかどうか」に振り回される投資ではなく、“買い続けられる不動産投資”を実現したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

スルガ銀行の不正融資問題とは何だったのか【まず押さえる全体像】

まず結論から言うと、この事件の本質は「一部の投資家が失敗した」ではなく、投資用不動産ローンの審査プロセス（資料・評価・ガバナンス）が歪むと、誰でも“高値づかみ×過剰借入”に巻き込まれ得る――という点にあります。特に“融資が出る前提”で話が進む局面ほど、投資家はチェック機能を失いやすい。ここを押さえると、事件後の融資が厳しくなった理由も腹落ちします。

なぜスルガ銀行は不正融資に走ったのか（シェア争いとアパートローン市場）

当時、投資用不動産ローン（アパート・マンション・シェアハウス等）は、銀行にとって「金利収益が取りやすい」一方で、審査の質が落ちると一気に焦げ付きやすい商品でもあります。スルガ銀行は個人向けローン重視のリテール戦略を背景に、投資用不動産融資を大きく伸ばしていきました。第三者委員会報告書でも、融資審査上の問題点（自己資金確認・レントロール妥当性など）が共有されながらも、経営レベルで十分に是正されなかった経緯が示されています。

ここで投資家が学ぶべきは、「銀行が融資を出す＝投資として安全」ではないという事実です。
銀行は“金融商品としての採算”で判断し、投資家は“長期保有の収益性”で判断します。目的が違う以上、投資家側の検証（価格・賃料・出口）が甘いと、融資が通った瞬間に負けが確定します。

改ざん・過剰融資の具体的な手口と問題点

金融庁の公表資料では、投資用不動産融資に関連して、レントロール（賃料表）や入居率の“水増し”、通帳残高の改ざん、見せ金、所得確認資料の改ざん、二重の売買契約書などが挙げられています。さらに、こうした不正をチャネル（不動産会社等）だけでなく、銀行側の営業職員が認識・関与した事例も指摘されています。

ここで重要なのは、これらが単なる「書類の問題」ではなく、最終的に
① 物件価格が割高になる（高値づかみ）
② 自己資金がないのに借りられてしまう（過剰借入）
③ 返済余力を超える返済計画になる（詰み）
という“投資の根幹”を壊す点です。

金融庁処分・社会的信用失墜までの時系列整理（図解・年表）

1分で分かる主要な流れ

スルガ銀行事件をきっかけに、今の投資用ローンは「1棟目で終わる投資家」と「2棟目・3棟目へ進める投資家」で明暗が分かれやすくなりました。セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、最初の一棟目から二棟目・三棟目につながる“成功する融資戦略”を体系的に解説しています。気になる方は、まずは最新日程をご確認ください。

スルガ銀行事件が不動産投資家に与えた直接的な影響

この事件の“直接的な影響”は、単に「スルガ銀行が融資を止めた」ではありません。もっと本質的には、金融機関が投資用不動産ローンを“同じ目線”で見なくなったことです。結果として、投資家が次に借りるとき、「物件」だけでなく「投資家の説明力」まで審査対象になりました。

スルガ銀行利用者が直面した「出口なき融資」の実態

スルガ銀行利用者（特に問題案件に巻き込まれた層）が直面したのは、ざっくり言えば以下です。

• 物件価格が割高で、売却すると残債割れしやすい（出口が狭い）
• 家賃想定が崩れると、返済が一気に苦しくなる（返済余力の欠如）
• 借り換えが難しい（他行が“同じ担保・同じ収支”を評価しない）

つまり、「売れない」「借り換えできない」「返済がきつい」の三重苦になりやすい。
ここから学べる教訓は明確で、今の時代は“借りられる”より先に、“借り換えられる・売れる”を設計する必要があります。

他行まで波及した「投資用不動産＝危険」という評価

スルガ銀行問題は報道・行政処分を通じて社会的インパクトが大きく、他行も投資用不動産ローンについて、内部統制・審査を見直す動きが強まりました。結果として、投資家の現場感覚としては、

• 審査が遅い（時間がかかる）
• 求められる資料が増える（説明責任が重い）
• 自己資金比率・属性・担保評価がより厳しくなる

といった体感につながります。不動産投資サイトなどの記事でも、事件が他行の厳格化につながった趣旨が述べられています。

ここで重要なのは、銀行が不動産投資そのものを否定したわけではなく、
「誰に、どんな物件に、どんな返済計画で貸すか」の精度を上げた点です。
つまり、投資家側も、“感覚”ではなく“銀行が理解できる言語（数字と根拠）”で語れるかが勝負になります。

地方銀行・信用金庫が慎重になった本当の理由

地方銀行・信用金庫が慎重になった背景は、単なる風評ではなく「再現性のあるリスク」が可視化されたからです。

• チャネル依存（不動産会社・紹介経由）の審査リスク
• 担保評価（積算・収益評価）のズレが損失を生むリスク
• 投資家の返済余力の見誤りが不良債権化するリスク

特に地方金融機関は、地域経済・顧客基盤との関係性を重視するため、問題が起きたときの信用コストが大きい。だからこそ、事件後は「案件の質」＋「投資家の質」＋「説明の質」をより厳密に見ます。

ここまでの話を踏まえると、今の不動産投資は「物件探し」より先に、銀行が評価する融資設計を固めることが、成功確率を大きく上げます。セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、最初の一棟目から二棟目・三棟目につながる成功する融資戦略を、実務目線で学べます。

なぜ不動産投資ローンは一気に厳しくなったのか

スルガ銀行事件を境に、不動産投資ローンは「雰囲気で借りられる時代」から「論理と数字で説明できないと借りられない時代」へと大きく転換しました。重要なのは、融資が厳しくなった原因が“事件そのもの”ではなく、金融行政と銀行内部の評価基準が構造的に変わった点にあります。

金融庁ガイドライン変更と銀行内部審査の変化

不動産投資ローンが一気に厳格化した最大の要因は、金融庁による検査・監督方針の強化です。
スルガ銀行問題を受け、金融庁は「投資用不動産融資」を重点検査項目として位置づけ、各金融機関に対して以下の点を強く求めるようになりました。

• 審査プロセスが形式的になっていないか
• 担保評価・収益評価が妥当か
• 返済能力を過大評価していないか
• 不動産会社任せの審査になっていないか

この結果、銀行内部では「融資実行件数を伸ばす評価」→「不良債権を出さない評価」へと、行員の評価軸そのものが変わりました。

つまり、銀行員が「守り」に入らざるを得ない構造ができたことで、投資家側にも説明責任が強く求められるようになったのです。

「属性重視」から「事業性評価」への転換

事件以前の不動産投資ローンでは、年収・勤務先・勤続年数といった「属性」が重視されがちでした。しかし現在は、それだけでは融資判断が下りません。

今、銀行が最も重視しているのは「この不動産投資は、事業として本当に回るのか？」という視点です。

ここで重要なのは、事業性評価＝利回りが高い物件が有利、ではないという点です。
むしろ銀行は、「派手さはないが、長期で安定して返済できる案件」を強く評価します。

サラリーマン投資家が借りにくくなった理由

サラリーマン投資家が「以前より借りにくい」と感じる最大の理由は、属性の強さだけでカバーできなくなったからです。特に、以下のようなケースは厳しく見られます。

• フルローン・オーバーローン前提
• 利回り前提の楽観的な収支計画
• 不動産会社任せで内容を説明できない
• 1棟目で余力を使い切る設計

今の銀行審査では、「この人は、1棟で終わる投資家か？」「長期で付き合える投資家か？」が明確に見られています。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、銀行評価を前提にした「1棟目から2棟目・3棟目につながる融資戦略」を具体的に解説しています。

投資用ローンと住宅ローンは何が違うのか【混同が最大の失敗要因】

不動産投資で失敗する人の多くが、住宅ローンと投資用ローンを同じ感覚で考えてしまうことからスタートしています。この混同こそが、融資否決・資金繰り悪化・買い進め停止の最大要因です。

銀行が見るポイントの決定的な違い

住宅ローンと投資用ローンでは、銀行の見方が根本的に異なります。

ローン種別	銀行の見方
住宅ローン	本人が住む前提 安定収入があれば長期返済OK 担保評価は比較的緩やか
投資用ローン	収益を生む事業用資産 返済原資は家賃収入 担保・収益・属性を総合評価

つまり投資用ローンは、「個人の信用」＋「物件の事業性」＋「出口戦略」の三点セットで見られます。

年収・自己資金・勤務先はどこまで影響するのか

結論から言うと、年収が高い＝通る、ではありません。

特に現在は、「自己資金ゼロ前提の計画」は極めて通りにくいのが実情です。

担保評価・積算評価の考え方を正しく理解する

投資用ローンで重要なのが、担保評価（積算評価）です。

銀行は、土地評価・建物評価（減価）・周辺取引事例を「いくらまでなら回収できるか」で判断します。

だからこそ、価格が高すぎる物件・出口が弱い物件は、融資面で不利になります。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、住宅ローン思考から脱却し、投資用ローンで買い進めるための考え方を体系的に解説しています。

スルガ銀行事件後も「融資が通る投資家」の共通点

スルガ銀行事件以降、「もう不動産投資では融資が出ないのでは？」と感じる方は少なくありません。しかし実際には、同じ市況・同じ金融機関でも、安定して融資を引き出している投資家は存在します。その差を生んでいるのは、物件運や年収の大小ではなく、銀行から見た“投資家としての評価軸”を理解しているかどうかです。

銀行が評価する投資家の属性とは

現在、金融機関が投資家を見る際に重視しているのは、単なるスペック（年収・勤務先）ではありません。本質的には、「この人に継続して貸しても大丈夫か」という一点です。

特に重要なのが、「1棟目で全力を出し切らない」という姿勢です。

銀行は常に、「この投資家は、次も健全に返してくれるか？」を見ています。最初から余力ゼロの計画は、それだけで評価を落とします。

個人と法人、どちらが有利なのか？

「法人を作ったほうが融資に有利なのか？」という質問は非常に多いですが、結論はシンプルです。どちらが有利かは“戦略次第”であり、一概に法人が有利とは限りません。

属性別	評価
個人が評価されやすいケース	本業収入が安定している 借入状況が整理されている 投資規模がまだ初期段階
法人が評価されやすいケース	中長期で買い進める明確な計画がある 資金管理・会計が整理されている 事業として説明できる体制が整っている

重要なのは、「今どちらで借りるか」ではなく、「次にどうつなげるか」です。
銀行は、2棟目・3棟目まで見据えた設計がある投資家を高く評価します。

金融機関と長期で付き合える投資家の特徴

融資が継続して通る投資家は、共通して“銀行との関係構築”を意識しています。

銀行は「完璧な投資家」を求めているわけではありません。「一緒にリスク管理ができる相手かどうか」を見ています。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、銀行が評価する投資家になるための融資設計と考え方を、1棟目から段階的に解説しています。

不動産投資市場はどう変わったのか【価格・利回り・融資の現実】

スルガ銀行事件後、不動産投資市場は「縮小した」のではなく、質が問われる市場へと変化しました。
特に、価格・利回り・融資の3点は、事件前後で明確な違いが表れています。

事件後のアパート・マンション価格の変化

事件以前は、「融資が出るなら価格は二の次」という空気が一部にありました。しかし現在は、銀行評価を無視した価格設定の物件は明確に敬遠されます。

結果として、実需・安定賃貸エリアの物件が評価されやすい市場に変化しています。

表面利回りが通用しなくなった理由

かつては「利回り〇％」という数字だけで投資判断がされることもありましたが、今は違います。銀行も投資家も、表面利回りだけでは判断しなくなりました。

つまり、“高利回り＝良い物件”ではなく、“安定収支＝評価される物件”という価値観への転換です。

地方都市（福岡含む）で起きている実際の変化

地方都市、とくに福岡のような成長エリアでは、「融資が出る物件」と「出ない物件」の二極化が進んでいます。

単に「地方だから不利」なのではなく、銀行が納得できるロジックがあるかどうかが問われています。

現在の市場環境で重要なのは、“今買えるか”ではなく、“次も買えるか”という視点です。セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、市場変化を踏まえた融資戦略と物件選定の考え方を実践的に解説しています。

スルガ銀行事件から学ぶ「融資トラブルを回避する物件選定」

スルガ銀行事件で多くの投資家が直面した問題は、「融資が止まったこと」そのものではありません。本質的な失敗は、“融資が出ること”を前提に物件を選んでしまった点にあります。事件は、不動産投資において物件選定と融資設計を切り離してはいけないという重要な教訓を残しました。

融資ありきで物件を選ぶ危険性

「この物件は融資が付きますよ」という言葉は、一見安心材料に見えます。しかし実際には、融資が付く＝投資として安全ではありません。

スルガ銀行事件で問題になった案件の多くは、「融資が出る」→「買える」→「儲かるはず」という短絡的な思考で進められていました。

今の時代に必要なのは、「融資が出なくても成立する物件か？」という逆算の視点です。

銀行評価と投資家目線を両立させる考え方

融資トラブルを回避するためには、銀行評価（守り）と投資家目線（攻め）を同時に満たす物件を選ぶ必要があります。

銀行と投資家	考え方
銀行が評価しやすい物件の特徴	価格が担保評価から大きく乖離していない 家賃収入が保守的に見積もられている エリア・需要の説明が明確
投資家目線で重要なポイント	長期保有しても収支が崩れにくい 管理・修繕コストが読める 2棟目・3棟目への拡張性がある

この両立ができていない物件は、最初は融資が通っても、次が続きません。

長期保有前提で見るべき指標とは

短期の利回りやキャッシュフローだけで判断すると、長期保有で必ず歪みが出ます。

特に重要なのが、「5年後・10年後でも銀行が評価するか」という視点です。

これは個人では判断しにくいため、銀行評価に精通したパートナーの存在が不可欠になります。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、融資トラブルを回避し、1棟目から2棟目・3棟目につなげる物件選定の考え方を具体的に解説しています。

危ない不動産会社・業者を見抜くチェックポイント

スルガ銀行事件では、投資家だけでなく、不動産会社・業者側の問題も浮き彫りになりました。融資トラブルを避けるためには、「どの会社と組むか」が、物件選定以上に重要です。

「絶対に通る」「銀行は気にしなくていい」という営業トークの罠

以下の言葉が出てきたら、要注意です。

• 「この案件は絶対に融資が通ります」
• 「銀行のことは気にしなくて大丈夫です」
• 「細かい数字は後で大丈夫です」

銀行融資に「絶対」は存在しません。こうしたトークは、投資家の判断力を鈍らせる典型的な危険サインです。

金融機関との関係性がない会社の危険性

信頼できる不動産会社は、金融機関の評価軸を理解し、説明できる会社です。

銀行との関係性が弱い会社ほど、融資が否決されたときに責任を取らない傾向があります。

無料相談を活用する際の注意点

無料相談は有効ですが、使い方を誤ると逆効果になります。

「今すぐ買いましょう」ではなく、「どうすれば長く続くか」を語る相手かどうかが判断基準です。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、危ない業者を見抜く視点と、安心して買い進めるための融資戦略を具体的に解説しています。

よくある質問（FAQ）【SEOロングテール対策】

まとめ｜スルガ銀行事件は「終わった話」ではない。不動産投資家が持つべき視点

スルガ銀行事件は、過去の不祥事として片付けられがちですが、不動産投資家にとっては今もなお影響を与え続けている重要な転換点です。

ポイント	内容
事件の本質	この事件の本質は、「融資が出ることを前提にした投資が、いかに危険か」を市場全体に突きつけた点にあります。 ●銀行審査が甘ければ安全、ではない ●不動産会社の言葉が正しいとは限らない ●最終責任は投資家自身にある という当たり前の事実が、改めて浮き彫りになりました。
今も続く影響	事件後、現在に至るまで続いている影響は明確です。 ●投資用不動産ローンの審査厳格化 ●銀行評価を無視した物件が淘汰 ●投資家の説明力・戦略力が問われる市場へ移行 これは一時的なものではなく、今後も続く“新しい常識”と考えるべきです。
これからの不動産投資で重要な考え方	これからの不動産投資で最も重要なのは、「買えるか」ではなく「買い続けられるか」という視点です。 今後の不動産投資で持つべき3つの視点 ●銀行評価を前提にした融資設計 ●長期保有・出口まで見据えた物件選定 ●1棟目から2棟目・3棟目につながる戦略 この考え方を持つことで、スルガ銀行事件後の環境でも、安定した不動産投資は十分に可能です。

セイコー・エステート＆ディベロップメントのセミナーでは、スルガ銀行事件後の融資環境を前提に、1棟目から2棟目・3棟目へと進むための実践的な融資戦略をお伝えしています。「失敗しない不動産投資をしたい」「銀行から評価される投資家になりたい」と考えている方は、ぜひ一度ご参加ください。

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