「老人ホームを1棟建てれば、年間1,000万円の家賃収入を得られるのか」。福岡や九州で介護施設への不動産投資を検討する方が、最初に確かめたい数字でしょう。年間賃料1,000万円は月額にすると約83万3,000円です。しかし、この金額が介護事業者からオーナーに毎月支払われたとしても、土地・建物を取得する借入の返済、固定資産税、保険、修繕などを引かなければ、自由に使えるお金は分かりません。
結論は、年間賃料1,000万円は「売上の目標」であって「年間利益」や「手残り1,000万円」ではない、ということです。 まず土地・建物を含む総事業費と自己資金を決め、運営事業者が払える賃料かを確認し、返済後の現金を下振れ条件でも計算します。30年の一括借上げを予定する場合も、30年間同じ賃料が保証されるわけではありません。
この記事では、老人ホームの建物を所有し、介護事業者へ一棟で賃貸するケースを想定します。後半に掲載する総事業費1億8,000万円などの数字は、計算手順を示すためだけの架空の例です。福岡の相場、同社の提供価格、融資条件、予測収益ではありません。実際の投資判断には、土地、施設計画、見積書、賃貸借契約案、金融機関の条件をそろえてください。
年間賃料1,000万円とは？月額約83万円の「総収入」
年間1,000万円を12か月で割ると月約83万3,333円です。毎月83万円なら年996万円で、正確に年1,000万円を目指すには月額約83万3,000円を超える賃料設定が必要になります。この数字はオーナーが施設建物を貸して受け取る賃料であり、入居者が介護事業者に支払う居住費や介護サービス費の総額ではありません。
福岡のセイコー・エステート＆ディベロップメントは、10月17日のセミナー案内で「一棟で年間賃料1,000万円を目指す計画の前提と収支の見方」を扱っています。「目指す」は物件や契約ごとの事業計画であり、全案件での達成を約束する表現ではありません。建物規模が小さい、土地代が高い、運営事業者の採算に余裕がないなどの事情があれば、同じ賃料を設定できるとは限りません。
さらに、年間賃料1,000万円が成立しても、毎年必ず全額入金するとは限りません。賃料の支払開始日、開業までの免責期間、賃料改定、事業者の支払遅延、契約終了を確認します。収支表には「契約予定賃料」「通常時の入金見込み」「入金が止まった場合」を別々に書きましょう。
先に決めるべきは賃料ではなく、土地と建物を含む総事業費
老人ホーム投資の収支は、建物の工事費だけでは始まりません。土地の取得、設計、建築、外構、インフラ接続、消防・空調・給排水などの設備、登記、融資関連費用を総額で確認します。どの設備をオーナーが所有し、どれを運営事業者が用意するかによって初期費用と将来の修繕負担が変わります。最初の見積りに含まれる範囲を明記することが大切です。
候補地については、土地が安いだけで判断しないでください。介護事業者が出店したい地域か、職員が通いやすいか、建物の規模や駐車場を確保できるか、行政との協議に問題がないかを確認します。候補事業者の出店条件と設計・建築の条件をすり合わせる前に土地を買うと、想定した賃料と事業費が両立しなくなる可能性があります。
説明用モデル｜総事業費1億8,000万円の内訳
以下は実在案件ではなく、計算のために置いた数字です。地価や建築単価の目安として使わないでください。
| 項目 | 架空の金額 | 確認すべき資料 |
|---|---|---|
| 土地取得 | 4,500万円 | 売買条件、地盤・インフラ、登記・税 |
| 建物と設備・外構 | 1億2,000万円 | 設計図、請負見積り、設備負担区分 |
| 諸費用・開業前の予備費 | 1,500万円 | 設計・申請・融資関連費用、工程表 |
| 総事業費 | 1億8,000万円 | 上記の合計と追加費用の可能性 |
この総事業費から「年間賃料1,000万円 ÷ 1億8,000万円」を計算すると約5.56％です。ただし、これは賃料を総事業費で割った単純な表面上の割合にすぎません。返済も固定資産税も修繕も引いておらず、税引後の利回りや投資家の手取りを示しません。追加工事や賃料減額があれば割合も変わります。
総事業費には開業前の資金も必要です。賃料が発生するのはいつか、完成前から利息や返済が始まるか、引渡し後に事業者の準備期間があるかを工程表と契約案で確認します。土地代や中間金を支払う時期と、長期融資の実行時期がずれる場合には、つなぎの資金も別途検討します。
自己資金と借入｜総事業費を誰が、いつ支払うか
先の架空モデルで総事業費1億8,000万円の20％に当たる3,600万円を自己資金、残る1億4,400万円を借入と仮定します。この比率は融資の一般的な条件ではありません。必要な自己資金は金融機関の審査、土地や建物の評価、投資家の資産状況、事業者との契約内容によって変わります。自己資金3,600万円のほかに、返済や修繕へ備える現預金を残す必要もあります。
自己資金を厚くすれば年間返済は小さくなり得ますが、その分だけ手元に残る資金は減ります。借入を増やせば投下資金は抑えられても、金利上昇や賃料停止に弱くなる可能性があります。どちらがよいかは、返済後の現金、資金の予備、ほかの保有物件の借入まで含めて判断します。
施設を取得・建築するために融資を申し込むときは、オーナー自身の属性だけでなく、予定賃料が妥当か、運営事業者が継続して支払えるかも事業計画の重要な論点です。長期借上げの構想があることと、長期融資を希望額で受けられることは別です。金利、返済期間、元金返済の開始日、借入先の条件は、金融機関の提示資料で確認してください。
返済額の仮定例｜1億4,400万円を30年、金利2％で借りると
架空の借入1億4,400万円を、年2.0％の固定金利、30年・元利均等返済、毎月払い、ボーナス返済なしと仮定します。この場合の返済は月約53万2,000円、年約639万円です。返済額は計算上の概数で、融資手数料、保証料、据置期間、金利見直しなどは含めていません。融資が実際に成立することや、この金利・期間で借りられることを意味しません。
月額賃料が約83万3,000円なら、返済の約53万2,000円を引いた時点で月約30万円です。ここからさらに固定資産税、保険、オーナー負担の設備保守や修繕、将来の大型工事に残す資金を差し引きます。「賃料1,000万円−返済639万円＝利益361万円」ではありません。 実際に使える現金はさらに少なくなります。
金利が違う場合も同じ借入額・30年返済で比較しましょう。年3.0％なら、月返済は約60万7,000円、年返済は約729万円です。2.0％の場合より年間返済が約90万円増える計算です。契約が固定金利なら後から直ちに3％になるという意味ではなく、借入条件や借換え、金利変更を検討するための感度分析です。
経費と修繕留保｜オーナーに残る現金を計算する
架空モデルでは、固定資産税・保険・日常の保守などオーナーが支払う現金費用を年120万円、将来の大型修繕に備えて使わずに残す現金を年100万円と仮置きします。実際の費用負担は、施設設備と介護事業者との賃貸借契約により異なります。年100万円は費用の見積り結果ではなく、このモデルで生活費に回さないと決めた額です。
| 年間の資金の動き | 金額 | 性質 |
|---|---|---|
| 事業者から受け取る予定賃料 | 1,000万円 | 全額入金した場合の仮定 |
| オーナーが支払う現金費用 | ▲120万円 | 税・保険・保守などの仮置き |
| 借入の元金・利息返済 | ▲約639万円 | 金利2％・30年返済の仮定 |
| 将来修繕のために残す現金 | ▲100万円 | その年の支出ではなく留保 |
| 税引前・留保後に残る現金 | 約141万円 | 所得税・法人税などは未控除 |
計算は「1,000万円−120万円−約639万円−100万円＝約141万円」です。月換算で約11万8,000円ですが、これをそのまま個人の生活費として使えるわけではありません。所得税・住民税または法人税などは個別計算が必要で、法人所有なら法人の現金を個人が自由に引き出すこともできません。年141万円は税引前・留保後の架空の資金残高にすぎません。
年100万円の修繕留保は、その年に実際に支払った修繕費とは区別します。留保しただけで税務上の必要経費になるわけではありません。年120万円に実施済みの修繕費を入れたなら、同じ支出を留保として二重に差し引かないようにします。大規模修繕の時期と金額は建物仕様に沿った長期修繕計画で見積もり、年100万円が十分かどうかは個別に検証してください。
税務上の利益と手残りが違う理由
個人で建物を賃貸する場合、国税庁の不動産所得の説明では、総収入金額から必要経費を差し引いて所得を計算します。一方、投資判断に使う手残りは現金の出入りです。借入返済は元金と利息を合わせて口座から出ますが、元金部分そのものは一般に必要経費として差し引きません。事業用借入の利息は条件に応じて必要経費となります。
反対に、建物の減価償却費は現金を毎年同額支払う費用ではありません。取得時の支出を耐用年数などに応じて費用配分する税務・会計上の考え方です。設備の区分、建物構造、所有者、事業供用時期などで計算が変わるため、施設建築の見積りを「建物一式」のまま税額計算に当てはめないでください。国税庁の必要経費の解説も確認し、所有形態に合う試算は税理士と行いましょう。
年141万円という架空の現金額から、一定の税率を掛けて「税引後利益」を断定することもできません。他の所得、減価償却、借入利息、保有形態、住民税や法人税などによって変わります。物件の収支表と税務申告の計算表を分けることが、誤解を防ぎます。
目標の手残りから逆算すると、必要な賃料はいくらか
年1,000万円という賃料を先に置くだけでなく、必要な手残りから逆算する方法もあります。計算式は「年間返済＋オーナーが支払う現金費用＋将来修繕の留保＋税引前に残したい現金＝必要な年間賃料」です。先の架空モデルで、返済約639万円、現金費用120万円、修繕留保100万円に加え、税引前の現金を年300万円残したいなら、必要な年間賃料は約1,159万円、月額にすると約96万6,000円です。年1,000万円という目標では、この手残りには届きません。
もちろん、月約96万円の賃料を事業者が負担できるとは限りません。逆算して得た数字は、賃料を一方的に設定する根拠ではなく、土地・建築費・自己資金・借入条件を見直すべきか判断するための数字です。事業者の収支に見合わない賃料を置いて表面上の手残りを作っても、長期契約の継続可能性は高まりません。税金まで差し引いて年300万円を使いたいなら、さらに別の税額試算が必要です。
返済期間にも目を向けましょう。同じ1億4,400万円を金利2％・元利均等で25年返済と仮定すると、年間返済は約732万円です。30年返済の約639万円より約94万円多く、年1,000万円の賃料を受け取っても、現金費用120万円と修繕留保100万円を差し引いた税引前の現金は約48万円になります。返済期間を長くすると年ごとの支出は抑えられても、借入の総支払額や建物の経年リスクは別に確認しなければなりません。
下振れ表｜賃料減額と金利上昇で141万円はどう変わる？
架空モデルの現金費用120万円、修繕留保100万円を動かさず、賃料と借入金利だけを変えた単純な感度分析です。実際には賃料改定と事業者の経営状態、費用負担、借入契約の条件が連動するため、この表だけで投資可否を決められません。
| 仮定した状態 | 年間賃料 | 年間返済 | 税引前・留保後の現金 |
|---|---|---|---|
| 基本ケース・金利2％ | 1,000万円 | 約639万円 | 約141万円 |
| 賃料10％減・金利2％ | 900万円 | 約639万円 | 約41万円 |
| 賃料維持・金利3％ | 1,000万円 | 約729万円 | 約51万円 |
| 賃料10％減・金利3％ | 900万円 | 約729万円 | 約▲49万円 |
計算上、賃料が年100万円下がるだけで手残りは約41万円へ縮みます。金利3％の返済条件と賃料減額が重なれば、留保前では現金が残っても、年100万円の修繕資金を確保した後は約49万円不足します。赤字を補う現預金と、費用を下げる余地を検討せずに「年1,000万円の契約だから安心」と考えることはできません。
より厳しい例として、賃料の入金が3か月止まると、年の入金は単純計算で750万円です。費用・返済・留保を同じままとすれば「750万円−120万円−639万円−100万円＝約▲109万円」。これに再募集・再契約、施設改修などが必要なら資金不足はさらに拡大する可能性があります。実際に3か月止まる予測ではなく、一棟貸しの集中リスクを見える化するストレステストです。
30年一括借上げ｜契約年数と賃料固定を混同しない
同社の老人ホーム投資サービスは、介護事業者への一棟賃貸と長期借上げ型の投資を紹介しています。ただし、10月17日のセミナー案内にもあるとおり、30年という期間は計画・契約条件によるもので、賃料が30年間固定されることや収益を保証するものではありません。賃料1,000万円を30倍して「3億円が確定」と計算しないでください。
契約書案を確認するときは、賃料改定の時期・根拠、借主と貸主の解約権、支払開始日、免責期間、保証金、原状回復、修繕負担、事業者の交代時の扱いを一つずつ見ます。設備の所有者と更新費の負担も重要です。借主が介護事業者であることと、オーナーの設備更新負担がないことは同義ではありません。
国土交通省の住宅サブリースに関する注意喚起は、長期一括借上げでも賃料減額や契約期間中の解約が問題になり得ると説明しています。ただし、介護施設の契約に賃貸住宅向けの制度がそのまま適用されるとは限りません。施設類型と契約形態に応じた法的確認は専門家に依頼し、少なくとも収支上は賃料改定と終了の可能性を検討しておきましょう。
老人ホーム投資の全体像を先に動画で確かめたい方には、同社公式の「守りの老人ホーム投資とは」も参考になります。動画の印象だけで契約条件を決めず、説明資料と契約書案を併せて確認してください。
年1,000万円の賃料を支払える事業者か｜オーナー側からの確認
賃料を月約83万円に設定したいなら、候補となる介護事業者がその負担を継続できるかを確かめる必要があります。施設の定員や個室数だけでは答えは出ません。事業者側には入居者の募集、職員の採用・人件費、食事やサービスの提供、設備運営などの支出があります。オーナーが受け取る賃料は、事業者の経営全体で支えられます。
確認したい資料は、候補事業者の財務状況、同種施設の運営実績、予定地域への出店理由、入居者の募集計画、開業までの工程、建物に求める仕様です。オーナーが個別入居者を募集しない契約でも、事業者の入居率や資金繰りは長期の賃料支払いに関係します。「満床になれば払える」という前提なら、満床までにどの程度の時間を見ているかも聞きましょう。
事業者と賃料だけを先に決めると、必要な設備や面積を後から追加し、建築費が増えることがあります。逆に建物のコストを削りすぎれば、事業者が運営しにくい施設になるかもしれません。土地・施設仕様・事業者・賃料・融資を一つの計画として調整することが、年1,000万円を「言葉上の目標」から実行可能性のある収支へ近づけます。
開業までの資金繰り｜賃料が入らない期間を忘れない
先の仮定例では、完成後の月返済が約53万2,000円です。仮に返済が始まってから賃料入金まで6か月空くと、返済だけで約319万円の現金が必要になります。実際には工事中と完成後で借入の実行・返済条件が異なるため、この金額もあくまで返済開始時期を考えるための例です。固定資産税、保険、設計変更や工事増額があればさらに資金を要します。
資金繰り表には、土地決済、工事着手金、中間金、完成時の残金、融資実行日、事業者への引渡し、賃料発生日を月ごとに置いてください。最終的に年1,000万円の賃料契約ができても、途中で資金不足になれば計画は続きません。余裕資金をすべて頭金に回さず、開業前後の支払に備える判断が必要です。
契約予定の事業者が建物の引渡し前にどのような準備を行うのか、備品搬入や職員採用の期間をどう扱うのかも確認します。賃料発生日が「竣工日」なのか「引渡日」なのか「開業日」なのかによって、同じ年額賃料でも初年度の実入金は変わります。初年度の収支表を、満額12か月の通常年と混ぜないでください。
福岡・九州の候補地で確認すること
福岡市内、近郊、県外のどこでも「高齢者が増えるから満室になる」とは言えません。介護施設は地域の人口構成だけでなく、既存施設の状況、対象とする入居者、職員の確保、交通、医療機関との距離、事業者の出店方針に左右されます。候補地が決まったら、その運営事業者がなぜその場所で長期運営したいのか、具体的な計画を聞きましょう。
また、国土地理院のハザードマップポータルや自治体の資料で災害リスクを確認します。施設の利用者が高齢者である以上、避難・停電・浸水などへの建物面の備えは賃貸事業の継続にも関わります。保険で何が補償され、被災時に誰が修繕し、その間の賃料がどう扱われるかは別途確認が必要です。
土地を持っていない方は、候補地探しと並行して事業者の条件と設計の概略、融資の見通しをそろえるのが実務的です。安い土地を先に押さえることより、介護事業者・建物・賃料・返済が同時に成立するかを先に検証してください。
よくある質問
年間賃料1,000万円なら、毎月いくら受け取れますか？
月額に直すと約83万3,000円です。ただし、支払開始日や免責期間、賃料改定、支払遅延があれば初年度や将来の入金は変わります。月額賃料はオーナーが受け取る総収入であり、借入返済や経費を引いた手残りではありません。
年間賃料1,000万円なら、利益も1,000万円ですか？
いいえ。この記事の架空例では、年1,000万円の入金から、オーナーの現金費用120万円、借入返済約639万円、将来修繕への留保100万円を引くと、税引前・留保後の現金は約141万円です。実際の数字は土地、建築費、借入、税、契約条件によって変わります。
老人ホームの建築費は一律にいくらですか？
一律には示せません。土地の有無、施設の規模・種類、建物構造、設備、外構、地盤、誰が設備を負担するかによって変わります。この記事の1億2,000万円という建物・設備・外構費は計算の仮定で、見積りの目安ではありません。事業者の要求仕様を反映した内訳付き見積りで確認してください。
30年一括借上げなら賃料1,000万円が30年続きますか？
保証されません。契約期間と賃料固定期間は別の論点です。賃料改定、解約、修繕負担、事業者の信用力を契約書案で確認し、減額や入金停止でも返済できるかを試算してください。
土地を持っていなくても計画できますか？
同社は公式サービスページで用地探しからの支援を案内しています。ただし、適地が見つかること、事業者との条件が合うこと、融資が成立することはそれぞれ別の条件です。土地購入前に事業全体を検証しましょう。
まとめ｜年1,000万円はゴールではなく、収支設計の出発点
老人ホーム1棟で年間賃料1,000万円を目指すには、月約83万円の賃料を無理なく支払える事業者と、その賃料を支える土地・建物・契約条件が必要です。オーナー側では土地と建築費を含む総事業費、自己資金、借入返済、日々の経費、将来の修繕費を同じ表で計算します。年1,000万円を受け取る契約を想定しても、その全額が利益になるわけではありません。
福岡・九州で実際の案件を検討するなら、「通常時」「賃料減額時」「事業者の支払停止時」の現金収支を並べ、何か月返済を続けられるか確かめてください。長期借上げの表示より、賃貸借契約の賃料改定・解約・費用負担の条項が判断材料です。
老人ホーム投資の建築費、融資、年1,000万円を目指す収支の前提を学びたい方は、10月17日の無料セミナーをご覧ください。日程が合わない方はセミナー一覧から選べます。土地の有無や自己資金を踏まえて個別の計画を相談したい方は、個別相談をご利用ください。セミナー参加や相談は賃料・融資・投資成果を保証するものではありません。