金利上昇でも福岡で新築アパート投資はできる？柳川市旭町「LEGENDE」開発から見る土地選びと銀行融資評価

この記事の結論
金利上昇や建築費・土地価格の上昇によって、不動産投資は以前より難しくなっています。しかし、福岡市中心部の完成済み物件だけを探すのではなく、銀行融資評価、地域の賃貸需要、土地価格、建築費、想定賃料を一体で検討し、「土地から投資計画をつくる」という方法があります。

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、この考え方を体系化した投資用新築アパートブランド「LEGENDE（レゲンデ）」を展開しています。今回、福岡県柳川市旭町で新たな新築アパート開発を進めています。

本記事では、なぜ柳川市旭町なのか、なぜ今でも土地から新築アパート投資を検討できるのかを、実際の開発プロジェクトをもとに解説します。

LEGENDEは、土地選定、賃貸需要調査、建築企画、設計施工、収支計画、金融機関への相談準備、管理会社との連携、次の投資までを一体で考えるブランドとして公式サイトでも定義されています。

福岡の不動産投資は「福岡市内だけ」を見ればよいのか？

福岡で不動産投資を考えるとき、多くの方が最初に思い浮かべるのは、博多区、中央区など福岡市中心部ではないでしょうか。

人口が集まり、企業や商業施設も多く、賃貸需要をイメージしやすいためです。もちろん、福岡市中心部は重要な不動産市場です。

しかし、銀行融資を活用しながら二棟目、三棟目へ資産を増やしていく不動産投資では、「人気エリアだから買う」だけでは十分ではありません。

土地価格、建築費、想定家賃、賃貸需要、担保評価、必要な借入額、返済後の収支まで含めて考える必要があります。

2026年の地価公示では、全国平均で住宅地・商業地・全用途平均がいずれも5年連続で上昇しました。さらに、日本銀行の金融政策も超低金利時代とは異なる局面に入っています。

だからこそ、これからの不動産投資では、

どこでも知っている土地を買うのではなく、投資として成立する土地を探す

という視点がより重要になります。

金利上昇・建築費高騰で「不動産投資が進まない」という相談が増える理由

現在、不動産投資家にとって難しいのは、単に金利が上がったことだけではありません。土地価格、建築費、物価、修繕費など、事業を構成する複数のコストが変化しています。

例えば土地価格が高くなると、必要な借入額が増えます。さらに金利が上昇すれば、同じ借入額でも返済負担が増えます。

そこへ建築費まで上昇すれば、「以前なら成立した新築アパート計画が、今は同じ条件では成立しない」ということが起こります。

だからといって、「今は不動産投資をしてはいけない」という意味ではありません。

大切なのは、市場環境が変わったのであれば、投資計画そのものも変えることです。

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土地から組み立てるから、投資計画を調整できる

完成済みの収益物件では、

• 土地
• 建物
• 戸数
• 間取り
• 設備
• 価格

などの大半がすでに決まっています。

一方、土地から始める新築アパート一棟投資では、

• どの土地を選ぶか
• 建物をどの程度の規模にするか
• 何戸つくるか
• 誰を入居者として想定するか
• どの間取りにするか
• どの設備を付けるか
• 建築費をどこまで掛けるか

を、その地域と投資家の条件に合わせて検討できます。

LEGENDEも、「土地を買ってから建物を考える」のではなく、投資のゴールから土地と建物を一体で考えることを基本方針としています。

福岡県柳川市旭町で「LEGENDE」の新築アパート開発が進行中

その考え方を具体化したプロジェクトの一つが、現在セイコー・エステート＆ディベロップメントが福岡県柳川市旭町で進めている、新築アパート開発です。

今回のプロジェクトは、同社の投資用新築アパートブランド、

「LEGENDE（レゲンデ）」

シリーズの取り組みです。

現在の建築パースでは、低層の新築アパートと敷地内駐車場を設けた計画が検討されています。

ここで重要なのは、

「柳川だから投資する」

という単純な考え方ではないことです。

LEGENDEでは、価格が安い土地、建物を建てられる土地という理由だけでは用地を選ばず、周辺の取引状況、地域の賃貸需要、土地形状、建築可能規模、事業収支、将来の出口などを確認して投資計画との適合性を検討します。

なぜ柳川市なのか？観光地だけではない「暮らす街」として見る

柳川市というと、

「川下り」
「水郷」
「うなぎ」
「歴史ある城下町」

といった観光地としてのイメージが強いかもしれません。

しかし、不動産投資で重要なのは「観光地として有名かどうか」ではなく、

その地域で誰が働き、誰が暮らし、どのような住宅が必要なのか

を見ることです。

柳川市では現在、人口減少を前提としつつ、コンパクトで誰もが暮らし続けられる街を目指した立地適正化計画の策定が進められています。さらに、西鉄柳川駅周辺では新たなまちづくりが進行しています。

西鉄柳川駅周辺では、新しいまちづくりも進む

柳川市では、西鉄柳川駅周辺のにぎわいや交流を生み出す取り組みが進められています。

柳川市は、西鉄柳川駅前の「にぎわい交流施設」が2027年6月に開業予定であることを公表しています。市では以前から、西鉄柳川駅周辺について柳川らしい景観やにぎわいを生み出す整備を進めています。

もちろん、今回のLEGENDE開発が、この公共事業と直接連携しているわけではありません。

ただ、

「観光客が訪れる街」だけではなく、「地域の人が暮らし続ける街」をどうつくるか

という動きは、柳川市の住宅市場を見るうえで重要な背景です。

地方都市だからこそ「市全体」ではなく「その土地」を見る

ここで注意したいのが、

「柳川市だから投資できる」

という考え方ではありません。

地方都市では特に、同じ市内でも立地によって住宅需要は大きく異なります。

例えば、

• 駅へのアクセス
• 自動車での移動
• スーパーなどの買い物環境
• 医療機関
• 学校・保育施設
• 勤務先
• 駐車場需要
• 周辺の既存アパート
• 競合物件の築年数
• 募集賃料
• ハザード
• 土地の形状・接道

などを細かく見る必要があります。

LEGENDEでは、人口や世帯構成だけでなく、交通環境、勤務地、学校、買い物環境、競合物件、募集賃料などを調査し、想定する入居者から間取りや設備を逆算するとしています。

不動産投資では「利回り」だけでなく銀行融資評価を見る

ここが、今回の記事で最も伝えたいポイントです。

不動産投資で一棟だけ所有するのではなく、二棟、三棟と資産形成を進めたい場合、

その物件が次の銀行融資にどう影響するか

まで考える必要があります。

例えば、

• 土地の担保評価
• 建物の評価
• 借入総額
• 融資期間
• 年間返済額
• 家賃収入
• 空室を考慮した収支
• 保有後の借入残高

などです。

セイコー・エステート＆ディベロップメントの投資思想でも、一棟目から「次の融資」を考え、土地選定・担保評価・融資期間・返済負担まで含めて投資判断することを重視しています。

LEGENDEとは？「一棟を、次の一棟につながる資産へ」

LEGENDEは、セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する、福岡発の投資用新築アパートブランドです。

特徴は、単なる新築アパートの商品ブランドではないことです。

公式サイトでは、

• 銀行融資評価を意識した土地選定
• 地域の賃貸需要から逆算した商品企画
• 長期運営を見据えた設計・施工
• 金融機関にも説明できる収支計画
• 引渡し後と次の投資まで見据えた伴走

を5つのブランド基準として掲げています。

つまり、

物件を販売することではなく、不動産投資家の資産形成全体から逆算して一棟をつくる

という考え方です。

金利上昇時代でも、不動産投資の可能性がなくなったわけではない

ここまで読むと、

「それでも今は金利が高いから待った方がよいのでは？」

と思う方もいるでしょう。

実際、すべての人が今すぐ不動産を購入するべきではありません。

LEGENDEの公式サイトでも、

• 返済負担が大きすぎる
• 自己資金や予備資金が不足している
• 土地と賃貸需要が合わない
• 建築費と想定収支が合わない

場合には、無理に計画を進めず投資時期などから検討すると明記しています。

重要なのは、

「金利が上がったから買わない」

でも、

「不動産なら何でも買う」

でもありません。

自分の属性と、土地、建物、賃貸市場、融資条件を組み合わせたときに、

今、投資として成立する計画があるのか

を確認することです。

福岡市内だけではない。「まだ気づかれていない土地」を探す

今後、土地価格や建築費が上昇する局面では、

「誰もが欲しがる土地を高値で買う」

だけが不動産投資ではありません。

日本には、一般的には注目されにくくても、

• 生活需要がある
• 適切な賃料設定ができる
• 土地価格とのバランスが取れる
• 建築プランを工夫できる
• 投資家の融資計画に合う

土地が残っている可能性があります。

今回の柳川市旭町プロジェクトは、

「福岡市中心部だけが不動産投資ではない」

というLEGENDEの土地選定思想を具体化する一つのケースです。

土地から新築アパート投資を考えるなら「今の属性」から確認する

土地からの新築アパート投資を検討するとき、最初から土地を探す必要はありません。

むしろ先に確認したいのは、

• 年収
• 勤続年数
• 自己資金
• 保有資産
• 住宅ローン
• その他の借入
• 既存の収益不動産
• 投資経験
• 将来何棟まで増やしたいか

です。

LEGENDEでは、土地を持っていない状態からの相談にも対応し、投資家の状況から検討できる計画を整理しています。

福岡の土地から新築アパート一棟投資を詳しく知りたい方へ

セイコー・エステート＆ディベロップメント公式サイト

土地選定、不動産開発、設計施工、融資相談、管理・出口戦略まで、同社の不動産投資支援全体を確認できます。

LEGENDE（レゲンデ）特設サイト｜一棟を、次の一棟につながる資産へ。

土地を持っていない段階から、銀行融資評価、土地選定、賃貸市場調査、建築、収支、融資相談、完成後の運営まで、LEGENDEの支援内容を詳しく紹介しています。

福岡の新築アパート一棟投資セミナー｜まず不動産投資を学びたい方

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、不動産投資について土地選び、融資戦略、建築、管理、売却まで学べるセミナーを開催しています。

「まだ投資するか決めていない」という段階でも構いません。
まずは土地・建築・銀行融資の考え方から学んでみませんか？

無料個別相談｜自分の場合の投資計画を知りたい方

「土地はまだ決まっていない」
「自分の年収・自己資金で可能か知りたい」
「他社で融資が進まなかった」
「二棟目以降に進めない」

といった段階でも相談できます。公式相談ページでは、不動産投資、土地活用、融資などの相談を受け付けています。

福岡の不動産投資を動画でも学べます

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、YouTubeでも不動産投資、銀行融資、新築アパート開発、投資家インタビュー、会社の取り組みなどを発信しています。

同社は2026年7月時点で、YouTubeに100本以上の動画を公開していると発表しています。

セイコー・エステート＆ディベロップメント公式YouTubeチャンネル
https://www.youtube.com/@seikoエステートディベロップメント

記事だけでは分かりにくい、

• 実際の不動産投資家の体験
• 銀行融資で苦労した経験
• 新築アパート投資の考え方
• 髙木代表の不動産投資に対する考え方
• 建築・開発現場

などを動画で確認できます。LEGENDE特設サイトにも投資家インタビュー動画への導線があります

まとめ｜投資環境が変わったからこそ、「土地から考える」

金利、土地価格、建築費など、不動産投資を取り巻く条件は変わっています。

だからこそ、以前と同じ方法で、

「利回りが高そう」
「福岡市内だから安心」
「融資してくれる銀行が見つかった」

という理由だけで不動産を購入するのではなく、

土地・建物・賃貸需要・収支・銀行融資評価・次の投資までを一つの計画として考えること

が重要です。

福岡県柳川市旭町で進むLEGENDEの開発プロジェクトは、その考え方を具体化する取り組みの一つです。

福岡市中心部だけではなく、その地域で働き、暮らす人を見つめ、まだ十分に評価されていない土地の可能性を探す。

そして、目の前の一棟を、

「次の一棟につながる資産」にする。

それが、セイコー・エステート＆ディベロップメントがLEGENDEで目指している不動産投資です。

よくあるご質問

銀行融資評価から逆算して、将来につながる一棟目を設計することです。

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