新築アパート投資はどの会社を選ぶ？福岡で失敗しないための5つの判断基準｜LEGENDEの投資設計

新築アパート投資で会社を選ぶ際は、建築価格や表面利回りだけでなく、①土地選定、②地域の賃貸需要、③設計・施工、④収支・融資計画、⑤完成後と次の投資までの支援を確認することが重要です。

特に銀行融資を活用して一棟目から二棟目・三棟目へ資産形成を進めたい場合、目の前の一棟だけではなく「次の融資まで考えて投資計画を組める会社か」という視点が必要です。

本記事では、福岡で新築アパート一棟投資を支援するセイコー・エステート＆ディベロップメントが、新たに展開する投資用新築アパートブランド「LEGENDE」の考え方を例に、新築アパート投資で会社・ブランドを選ぶ5つの判断基準を解説します。

福岡で新築アパート一棟投資を検討していると、「どの会社に相談すればよいのか分からない」と感じる方は少なくありません。

不動産会社、建築会社、収益物件を販売する会社、土地を紹介する会社、融資相談を行う会社など、新築アパート投資に関わる会社は数多くあります。

さらに、それぞれの会社が、

「高利回り」
「好立地」
「新築」
「デザイン性」
「土地から建築可能」

といった特徴を打ち出しているため、投資家からすると何を基準に比較すればよいのか分かりにくいのが実情です。

しかし、銀行融資を活用しながら一棟目、二棟目、三棟目と不動産資産を積み上げていきたいのであれば、会社選びで確認すべきなのは、建物の価格や表面利回りだけではありません。

重要なのは、

その会社が「目の前の一棟」だけではなく、その先の資産形成まで考えているか。

という視点です。

本記事では、福岡で新築アパート一棟投資を検討している方に向けて、新築アパート投資会社を選ぶ際に確認したい5つの判断基準を解説します。

あわせて、セイコー・エステート＆ディベロップメントが新たに展開する投資用新築アパートブランド「LEGENDE（レジェンド）」が、なぜ土地選定、賃貸需要、建築、収支、融資、完成後の運営までを一体で考えているのかについても紹介します。

新築アパート投資は「どの建物を買うか」だけで決まらない

不動産投資というと、多くの方はまず物件を探します。

ポータルサイトなどで、

• 物件価格
• 表面利回り
• 築年数
• 駅からの距離
• 想定家賃
• 戸数

などを比較し、「どの物件を買うか」を考えるのが一般的です。

完成済みの収益物件を購入する場合、この方法は自然です。

すでに土地が決まり、建物も完成し、間取りや戸数、設備、建築費なども決まっているため、その完成した商品を比較して選ぶことになります。

一方、土地から始める新築アパート一棟投資では考え方が異なります。

最初から完成した建物を選ぶのではなく、

どの土地に、誰を想定し、どのような建物を建てれば、投資事業として成立するのか

を考えるところから始めます。

つまり、

土地 → 賃貸需要 → 建築 → 収支 → 融資 → 管理

を一つの事業として設計できるということです。

ただし、土地から新築アパートを建てれば、それだけで良い投資になるわけではありません。

土地価格が安くても、その地域の賃貸需要と建物が合っていなければ、完成後の入居募集に苦戦する可能性があります。

逆に、戸数を増やして収入を大きくしようとして建物規模を大きくしすぎれば、建築費や借入額が増え、返済負担が投資計画に合わなくなることも考えられます。

だからこそ新築アパート投資では、

「建物を建てられる会社」ではなく、「投資事業全体を考えられる会社か」

という視点で相談先を選ぶことが重要になります。

新築アパート投資会社を選ぶ5つの判断基準

ここからは、新築アパート一棟投資を検討するときに、会社選びで確認したい5つのポイントを紹介します。

判断基準1｜土地を「安さ」だけではなく投資計画から選んでいるか

安い土地ではなく、次の投資につながる土地を。

土地から新築アパート投資を始める場合、最初の大きな判断が土地選びです。

土地価格が安ければ、総事業費を抑えやすくなります。

そのため「安い土地を見つけること」が土地選びの目的になってしまうケースがあります。

しかし、投資用アパートの土地は、価格だけで判断するものではありません。

確認すべきなのは、

• 周辺の賃貸需要
• 土地の形状
• 接道状況
• 建築可能な規模
• 法令上の制限
• 周辺の売買事例
• 交通利便性
• 生活利便性
• 想定できる家賃
• 将来の売却や出口

などです。

さらに銀行融資を活用して不動産投資を続ける場合には、土地と建物を含めた事業全体が金融機関からどのように見られるのかという視点も欠かせません。

たとえば土地が安くても、十分な賃料を期待できず事業収支が弱ければ、投資計画全体として魅力が低くなる可能性があります。

反対に、人気エリアだからという理由だけで高額な土地を取得すれば、土地価格と想定家賃のバランスが合わなくなる場合もあります。

重要なのは、「良い土地か悪い土地か」ではなく、「その投資家の投資計画に合う土地か」ということです。

会社選びでは、単に土地情報をたくさん持っているかではなく、

土地と建築、賃貸需要、収支、融資まで含めて判断しているか

を確認したいところです。

判断基準2｜「建てたい建物」ではなく賃貸需要から企画しているか

新築だから選ばれるのではない。需要に合うから選ばれる。

新築アパート投資では、建物のデザインや設備も重要です。

しかし、「新築だから入居者が集まる」「設備を豪華にすれば家賃を高くできる」と単純に考えることはできません。

地域によって求められる住宅は異なります。

たとえば、

単身者が多い地域なのか。
若い夫婦やカップルが多い地域なのか。
ファミリー層が多い地域なのか。
車を所有することが一般的な地域なのか。
駅からの距離が特に重視されるエリアなのか。

それによって、適した間取りや戸数、駐車場、設備は変わります。

そのため新築アパートを企画する際には、

• 人口
• 世帯構成
• 交通環境
• 勤務先
• 学校
• 買い物環境
• 周辺の競合物件
• 募集賃料
• 空室状況
• 周辺物件の間取り

などを確認する必要があります。

重要なのは、建てたいアパートを建てるのではなく、その地域で必要とされるアパートを考えること。

新築というだけで長期的な競争力が続くとは限りません。

築年数が経過した後も、その地域の入居者から選ばれる建物になっているか。

会社選びでは、その視点を持って商品企画を行っているか確認することが重要です。

判断基準3｜不動産と建築が分断されていないか

土地・建築・融資を、バラバラにしない。

新築アパート一棟投資には、多くの専門家や会社が関わります。

たとえば、

• 土地を紹介する不動産会社
• 設計会社
• 建築会社
• 金融機関
• 賃貸仲介会社
• 賃貸管理会社

などです。

それぞれの分野には専門性があり、専門会社に相談すること自体に問題があるわけではありません。問題になるのは、それぞれが完全に分断されているケースです。

たとえば、
土地を購入してから建築会社へ相談したところ、希望する規模の建物を建てられなかった。
建築プランを作ったものの、建築費が高くなりすぎて収支が合わなくなった。
高い家賃を想定して計画したものの、地域の賃貸市場ではその家賃設定が難しかった。
事業計画を作ったものの、金融機関へ説明する資料として十分ではなかった。

こうしたズレを避けるためには、土地・建築・賃貸需要・事業収支・融資を最初から一体で考えることが重要になります。

土地を買うこと自体が目的ではありません。
建物を完成させること自体も目的ではありません。
目的は、完成後も継続して運営できる不動産投資事業をつくることです。

そのため会社選びでは、不動産会社と建築会社の視点を横断して、投資全体を設計できるかを確認しておきたいところです。

判断基準4｜表面利回りだけでなく金融機関への説明まで考えているか

「儲かりそう」ではなく、「事業として説明できるか」。

不動産投資では、表面利回りがよく使われます。たとえば年間家賃収入600万円、物件価格1億円であれば、単純計算した表面利回りは6％です。

しかし、実際の不動産経営では、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。

• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 保険
• 共用部費用
• 空室
• 入退去時の費用
• 借入返済

などがあります。

さらに銀行融資を利用する場合、金融機関は単純な表面利回りだけを見て融資判断を行うわけではありません。

投資家本人の属性や既存借入、自己資金などに加えて、土地、建物、賃料、事業収支などを総合的に確認します。

そのため新築アパート投資では、

「高い利回りに見えるか」ではなく、「金融機関にも事業内容を説明できる計画になっているか」

という視点が重要です。

会社選びでも、

「融資先を紹介できます」

だけでなく、

• 事業収支をどこまで検討しているか
• 空室や経費も想定しているか
• 投資家の借入状況まで確認しているか
• 金融機関へ説明する資料づくりを支援できるか

といった部分を確認したいところです。

また、金融機関によって融資方針や対象エリア、評価方法は異なります。

だからこそ、

どの金融機関へ、どのタイミングで、どのような計画を持って相談するのか

まで含めたファイナンス戦略が重要になります。

判断基準5｜建物が完成した後と「次の一棟」まで考えているか

一棟目を、ゴールにしない。

新築アパート投資では、建物が完成し、投資家へ引き渡された時点をゴールのように感じるかもしれません。

しかし、不動産投資家にとっては、そこからが本当のスタートです。

完成後には、

• 入居者募集
• 賃貸借契約
• 家賃管理
• 建物管理
• 修繕
• 借入返済
• 税務・決算

などが続きます。

そして将来的に二棟目、三棟目へ投資を広げたいのであれば、一棟目の運営状況も次の投資を考えるうえで重要になります。

一棟目で想定通りに収支が出ているか。
借入残高はどの程度か。
手元資金はどう変化したか。
次の投資に向けて、どのような準備が必要か。

こうしたことを確認しながら次の一棟を検討していきます。

だから会社選びでは、「物件を売ったら終わりなのか」それとも、「二棟目を考えるときにも相談できる会社なのか」という違いも確認すべきです。

一棟だけではなく複数棟を見据えて不動産投資を行うのであれば、一棟目の計画からその先を意識する必要があります。

なぜセイコー・エステート＆ディベロップメントは「LEGENDE」をつくったのか

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡を中心に、土地からの新築アパート一棟投資を支援してきました。

そのなかで重視してきたのが、目の前の一棟だけではなく、その先の資産形成から逆算することです。

どの土地を選ぶのか。
その地域にはどのような賃貸需要があるのか。
どのような建物を建てるのか。
どの程度の事業収支になるのか。
金融機関へどのように相談するのか。
完成後に誰が入居募集と管理を行うのか。
そして、その一棟を将来の二棟目・三棟目へどうつなげるのか。

これまで個別の新築アパート投資案件で培ってきた、こうした考え方を一つのブランドとして体系化したものが、
投資用新築アパートブランド「LEGENDE」です。

LEGENDEは、単に新築アパートの建物に名前を付けたブランドではありません。

土地、建物、賃貸需要、収支、融資、完成後の運営までを一つの投資事業として考えることを、ブランドの基本思想としています。

ブランドステートメントは、「一棟を、次の一棟につながる資産へ。」

一棟目を購入すること自体をゴールとせず、その先の資産形成につながる一棟を目指すという考え方です。

LEGENDEが大切にする5つのブランド基準

LEGENDEでは、新築アパート一棟投資を企画する際の基本的な考え方を、5つのブランド基準として整理しています。

1．銀行融資評価を意識した土地選定

土地価格だけでなく、賃貸需要、建築計画、事業収支、将来の出口などを含めて検討します。

2．地域の賃貸需要から逆算する商品企画

人口、世帯構成、競合物件、交通環境、募集賃料などを確認し、地域の入居者像から建物を企画します。

3．長期運営を見据えた設計・施工

建築時の価格だけでなく、入居競争力、管理、メンテナンス、将来的な修繕も考慮します。

4．金融機関にも説明できる収支計画

想定賃料、空室、経費、借入返済などを整理し、投資家と金融機関の双方が確認できる事業計画をつくります。

5．引渡し後と次の投資まで見据えた伴走

完成・引渡しで終わらず、賃貸管理会社との連携や運営状況を踏まえ、その先の投資計画についても支援します。

つまりLEGENDEは、

「どのような建物をつくるか」だけではなく、「どのように不動産投資を設計するか」までを含めた新築アパートブランド

と位置付けています。

土地から新築アパート一棟投資を始める流れ

では、実際に土地を持っていない状態から新築アパート一棟投資を検討する場合、どのような流れになるのでしょうか。セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、主に次の流れで検討を進めます。

STEP1｜投資目的と将来目標を整理する

まず確認するのは物件ではありません。

なぜ不動産投資をしたいのか。

将来どの程度の資産規模を目指すのか。

現在の年収、自己資金、保有資産、既存借入、投資経験なども確認します。

STEP2｜市場調査と土地選定

賃貸需要、土地価格、周辺物件、交通環境、想定賃料などを調査し、投資計画に合う土地を探します。

STEP3｜建築プランと収支計画

土地の条件に合わせ、間取り、戸数、設備などを検討します。

同時に建築費や想定賃料、経費、借入返済などを確認し、事業収支を組み立てます。

STEP4｜金融機関への相談準備

土地、建物、収支計画、投資家の状況を整理し、金融機関へ説明するための準備を進めます。

STEP5｜設計・施工

投資計画との整合性を確認しながら、設計と施工を進めます。

STEP6｜入居募集・賃貸管理会社との連携

完成後の運営を見据え、物件がある地域で入居募集や賃貸管理に取り組む会社との連携を進めます。

STEP7｜運営状況を確認し、次の投資を考える

一棟目の入居状況や収支、借入状況などを確認しながら、必要に応じて次の投資を検討します。

どんな人が土地からの新築アパート投資を検討しやすい？

すべての投資家に新築アパート一棟投資が適しているわけではありません。年収、自己資金、保有資産、既存借入、投資目的によって、適した投資方法は変わります。そのうえで、次のような方は「土地からの新築アパート」という選択肢を検討してみてもよいでしょう。

将来的に複数棟の保有を考えている方

一棟目だけでなく、二棟目・三棟目を見据えた資産形成を考えている場合には、最初の一棟から融資や長期運営を意識することが重要です。

土地を持っていない方

「新築アパート投資は土地所有者が行うもの」と思われる方もいますが、土地探しから対応する会社であれば、土地を持っていない状態から検討することもできます。

会社員・公務員・医師・士業・経営者など、本業を持ちながら資産形成したい方

土地探し、建築会社探し、融資相談、管理会社選びをすべて自分で行うことは、大きな負担になります。

一貫して相談できる体制があるかは重要なポイントです。

現在の投資方法から次のステージを検討している方

区分マンションや中古物件を保有していて、次は一棟投資を検討したいという方もいるでしょう。

その場合も、現在の借入状況などを確認したうえで次の投資戦略を考える必要があります。

新築アパート投資だから安心、ではない

ここまで新築アパート投資の会社選びについて説明してきましたが、新築アパートだから安全というわけではありません。不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

たとえば、

• 想定した家賃で入居者が決まらない
• 空室が長期化する
• 将来家賃が下落する
• 金利が変動する
• 建築費が当初想定より増える
• 修繕費が発生する
• 災害が発生する
• 法令や市場環境が変化する
• 想定価格で売却できない

といった可能性があります。

さらに、新築アパート投資では土地取得から建築完成まで時間がかかるため、その間に金融環境や建築費が変化することもあります。

だからこそ重要なのは、

「新築だから大丈夫」と考えることではなく、リスクを踏まえて事業計画をつくること

です。

土地、建物、家賃、経費、融資、管理をバラバラに考えるのではなく、一つの不動産事業として確認する。

LEGENDEが土地選定から完成後までを一体で考える理由も、ここにあります。

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まとめ｜新築アパート投資では「会社が何を売っているか」ではなく「何を考えているか」を見る

福岡で新築アパート投資を検討すると、さまざまな会社や商品が見つかります。

その際、建築価格や表面利回りだけで会社を比較するのではなく、次の5つを確認してみてください。

1．土地を投資計画から選んでいるか

2．地域の賃貸需要から建物を企画しているか

3．不動産と建築を分断せずに考えているか

4．収支と銀行融資まで事業として考えているか

5．完成後と次の一棟まで支援できるか

特に銀行融資を活用して二棟目、三棟目へ不動産資産を積み上げたいのであれば、

「その一棟が、次の一棟につながるか」　という視点が重要です。

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、この考え方を投資用新築アパートブランド「LEGENDE」として体系化し、福岡を中心に土地からの新築アパート一棟投資を支援しています。

投資用新築アパートブランド「LEGENDE」

土地選定、賃貸需要調査、設計施工、収支計画、融資相談、完成後の運営まで。

「一棟を、次の一棟につながる資産へ。」という考え方のもと、新築アパート一棟投資を支援します。

LEGENDEブランドページ
https://seikoed.co.jp/service/legende/

まずは不動産投資について学びたい方へ

セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡で新築アパート一棟投資を検討している方向けに、不動産投資セミナーを開催しています。

土地選び、銀行融資、収支計画、新築アパート投資の考え方などを、これから検討する方にも分かりやすく解説しています。

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自分の場合の投資計画を知りたい方へ

不動産投資は、年収、自己資金、保有資産、既存借入、投資経験などによって、検討できる計画が異なります。

「自分の場合、土地から新築アパート一棟投資を検討できるのか」
「現在の借入状況で次の投資を考えられるのか」
「土地を持っていないが、どこから始めればよいのか」

といった段階からご相談いただけます。

セイコー・エステート＆ディベロップメントへ相談する
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※金融機関による融資の承認、入居状況、賃料収入、投資収益、将来の資産価値を保証するものではありません。具体的な投資判断は、土地、建物、事業収支、融資条件等を個別に確認したうえで行う必要があります。

よくあるご質問

銀行融資評価から逆算して、将来につながる一棟目を設計することです。

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