福岡で不動産投資を考えたとき、「福岡市内の人気エリアを選ぶべきではないか」「地方都市で新築アパートを建てても入居者は集まるのか」と考える方は多いのではないでしょうか。
確かに、人口や企業が集まる福岡市は賃貸需要を考えるうえで重要な市場です。
しかし、不動産投資は「人気の街を選べば成立する」というほど単純ではありません。
土地をいくらで取得できるのか。
その場所には誰が住むのか。
いくらの家賃が成立するのか。
どのような建物が求められているのか。
土地代・建築費・借入返済を含めた事業収支はどうなるのか。
そして、その土地と建物を金融機関がどのように評価するのか。
こうした要素を一つずつ組み合わせて、初めて一棟の不動産投資として検討できます。
今回紹介するのは、セイコー・エステート＆ディベロップメントが福岡県大牟田市で土地から企画した、新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」の実例です。
会社員投資家の永島様と進めた本プロジェクトでは、土地選定、地域マーケティング、建築企画、設計・施工、事業収支、融資相談までを一体で検討。
完成後に入居募集を行い、2026年8月10日時点で全8戸が満室稼働となりました。さらに、投資前に想定していた入居者層と、完成後の実際の入居状況についても再検証しています。
この記事では、
- なぜ福岡市ではなく大牟田市だったのか
- どのような基準で土地を選んだのか
- 投資前の仮説は完成後どうなったのか
- 銀行融資評価をなぜ土地選びの段階から考えるのか
- 地方都市で新築アパート投資を考える際に何を見るべきなのか
を、実際のプロジェクトをもとに解説します。
高木 政利（たかぎ まさとし）
株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント 代表取締役
福岡の不動産投資・アパート経営の専門家
福岡市を拠点に、不動産投資の企画・建築・資産形成支援を手がける「株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント」代表。一棟アパートの新築・土地活用・空室対策・創業融資支援に精通し、福岡エリアの実需と投資ニーズを熟知したプロフェッショナル。これまでに数十件以上の投資用不動産の設計・建築・収益改善を手がけ、多くの個人投資家や経営者から信頼を得ている。
「福岡で堅実な不動産投資をしたい方に、現場視点でリアルな情報を届けたい」という想いから、『福岡投資ナビ』を運営。
福岡県大牟田市で新築アパート投資は成立する？全8戸満室の実例から土地選びを検証
結論｜大牟田市だから投資するのではない。「その土地で事業が成立するか」を見る
最初に今回の記事の結論をお伝えします。
「大牟田市なら新築アパート投資がおすすめ」という話ではありません。
反対に、
「人口が多い福岡市中心部でなければ不動産投資は難しい」ということでもありません。
重要なのは、街の名前だけで投資対象を選ばないことです。
同じ大牟田市内でも、
- 土地の価格
- 土地の形状
- 接道条件
- 周辺の賃貸住宅
- 募集家賃
- 入居者層
- 駅や道路へのアクセス
- 商業・医療施設
- 建築できる建物
- 建築費
- 借入条件
- 事業収支
によって投資判断は変わります。
セイコー・エステート＆ディベロップメントが重視しているのは、
「どの街なら儲かるか」ではなく、「この土地に、この建物を、この条件で建てた場合に事業として成立するのか」
という視点です。今回の大牟田市プロジェクトも、そこから始まっています。
福岡の不動産投資は「人気エリアだけ」を追えばよいのか？
福岡で新築アパート投資を考える場合、博多区、中央区などの福岡市中心部や、主要駅周辺へ目が向きやすくなります。
賃貸需要が分かりやすく、不動産としての知名度も高いためです。しかし、投資家から人気が高ければ、当然ながら土地取得を巡る競争も発生します。
不動産投資を取り巻く環境では、
- 土地価格
- 建築費
- 金利
- 家賃
- 融資条件
のバランスを見る必要があります。
たとえ高い賃貸需要が期待できる地域であっても、土地取得価格や建築費が上昇すれば、投資家の事業収支が組みにくくなるケースがあります。
そのため、
「需要が高いエリアを探す」ことと「投資として成立する土地を探す」ことは、同じではありません。
ここが土地から新築アパート一棟投資を考えるうえで重要なポイントです。
なぜ福岡県大牟田市だったのか
今回のLEGENDEプロジェクトでは、「地方都市だから土地が安い」という理由で大牟田市を選んだわけではありません。
実際の土地を起点として、複数の条件を確認しました。
土地選定で確認した主な項目
- 土地取得価格
- 周辺の賃貸住宅
- 募集家賃
- 間取り別の供給状況
- 想定する入居者層
- 交通環境
- 生活利便施設
- 建築可能な建物規模
- 建築コスト
- 家賃収入と返済を含めた事業収支
- 土地・建物を含む銀行融資評価を意識した計画
これらを検討したうえで、本件の土地について新築アパート一棟投資として事業化を検討できると判断しました。
つまり、
「大牟田市を選んで土地を探した」というより、「この土地について調査を重ねた結果、投資計画を進める判断をした」
という順番です。
不動産投資では、この順番が非常に重要です。
データだけでは分からない。髙木代表が実際に現地で確認
不動産は、数字だけでは判断できません。
地図上では似たように見える土地でも、
- 前面道路
- 周辺住宅
- 高低差
- 日当たり
- 隣地
- 人や車の動き
- 商業施設との距離感
- 街全体の雰囲気
などは現地に行かなければ分からないことがあります。
今回のプロジェクトでも、セイコー・エステート＆ディベロップメント代表の髙木政利が実際に大牟田市の物件を訪れ、現地を確認しています。
土地の立地条件、周辺道路、住宅環境、生活利便施設などを見ながら、「なぜこの場所で新築アパート一棟投資を企画したのか」を解説しています。
動画｜髙木代表が大牟田市の現地から解説
不動産投資では、数字による分析と現地確認のどちらか一方ではなく、両方を組み合わせて判断することが大切です。
投資前の「仮説」を、完成後の結果で検証する
不動産投資では、購入や建築の前にさまざまな想定を行います。
例えば、
「この家賃で入居者が集まるのではないか」
「この間取りなら、この層に選ばれるのではないか」
「この場所なら、一定の賃貸需要が期待できるのではないか」
といったものです。
しかし、計画段階の数字だけを見て投資を評価することはできません。
本当に重要なのは、完成後にその仮説を検証することです。
今回の大牟田市プロジェクトでは、2026年8月10日に、プロジェクト開始前の想定と完成後の実績を改めて比較しました。
投資前に想定したのは「女性層からの賃貸需要」
本物件では、周辺環境などを調査する中で、病院勤務者など女性層からの賃貸需要も想定しました。そこで、建物の内装についても女性の入居者を意識した企画を行っています。
そして完成後。実際の入居状況を確認すると、入居者には女性が多いという結果になりました。
もちろん、「女性を想定したから必ず女性が入居する」という意味ではありません。
大切なのは、
投資前に「誰が住むのか」という仮説を具体的に持ち、完成後に実際の結果を確認することです。
単に「新築なら入るだろう」と考えるのではなく、地域の賃貸市場と入居者を想像しながら建物を企画する。これが土地から新築アパートを企画する意味の一つです。
土地から企画した木造2階建て・全8戸の新築アパートが満室稼働へ
本物件は、福岡県大牟田市に建築した木造2階建て・全8戸の新築アパートです。完成後に入居募集を開始し、全8戸が入居する満室稼働となりました。
ただし、ここで重要なのは、「大牟田で建てれば満室になる」という結論ではありません。
今回確認できたのは、あくまでこの土地、この建物、この賃貸条件、このプロジェクトについての結果です。
同じ大牟田市内であっても、数百メートル場所が違えば、
- 周辺環境
- 土地価格
- 建築条件
- 家賃
- 競合物件
- 入居者ニーズ
が変わる可能性があります。
だからこそ、不動産投資は「市区町村単位」ではなく「土地単位」まで掘り下げて考える必要があります。
実際に投資した会社員投資家・永島様は、なぜ大牟田を選んだのか
今回のプロジェクトで新築アパート一棟投資を行った永島様は、会社員として勤務しながら不動産による中長期的な資産形成に取り組んでいます。
土地から新築アパートを建てるとなると、
「土地選びを自分で判断できるのか」
「本当に入居者が集まるのか」
「建築途中で問題が起きないか」
「融資はどう考えればよいのか」
など、多くの不安があります。
そこでセイコー・エステート＆ディベロップメントでは、
- 土地選定
- 地域マーケティング
- 建築企画
- 設計・施工
- 事業収支計画
- 融資相談
- 完成後の運用
までを一体で支援しました。
動画｜会社員投資家・永島様に聞く
実際に投資した永島様に、
- なぜ大牟田という提案を受け入れたのか
- 土地から始めることに不安はなかったのか
- 完成後、満室となってどう感じているのか
などを伺っています。
投資会社側の説明だけではなく、実際に投資判断をした本人の声を聞くことも、不動産投資を検討する際の一つの参考になります。
完成後、物件前では新たなドラッグストア建設も進行
2026年8月10日に現地を再確認したところ、本物件の前面では、新たなドラッグストアの出店に向けた建設工事も進んでいました。
もちろん、このドラッグストアの開発とLEGENDEの新築アパートプロジェクトには、資本・事業上の関係はありません。
また、「ドラッグストアが出店する＝不動産投資に向いている」と単純に判断することもできません。
ただし、日常生活で利用される商業施設が新しく開発されていることは、プロジェクト開始後に確認できた周辺環境の変化の一つです。
不動産投資では、購入時だけでなく、建築後・入居後にも街がどう変化しているのかを継続的に確認するという視点も必要です。
なぜLEGENDEは「銀行融資評価」を土地選びから考えるのか
新築アパート投資で一棟を取得できたとしても、不動産投資はそこで終了するとは限りません。
銀行融資を利用しながら、一棟目・二棟目・三棟目と資産形成を続けたいのであれば、次の融資まで考える必要があります。
そのためLEGENDEでは、一棟目から、
- 土地
- 建物
- 賃貸収入
- 借入
- 返済計画
- 事業収支
を分断せずに考えます。
銀行融資評価を意識するというのは、「銀行が必ず融資してくれる物件をつくる」という意味ではありません。
金融機関が土地・建物・事業収支・返済計画などをどのように見るのかという視点を持ちながら、投資計画を組み立てるということです。
「買える物件」ではなく「次の一棟まで考えた投資」へ
不動産投資を始めるとき、多くの人が、
「今の自分はいくら借りられるのか」
「どの物件なら購入できるのか」
から考えます。
しかし、複数棟の資産形成を目指すなら、もう一歩先まで考える必要があります。
この一棟を買った後、自分の資産・負債・キャッシュフローはどうなるのか。
その状態で、次の金融機関はどのように見るのか。
この視点が重要です。
LEGENDEでは、単に「一棟買えるか」ではなく、一棟目から、その先の投資まで見据えた不動産投資を考えます。
大牟田市だから投資するのでも、人口が多い街だから投資するのでもない
今回の大牟田市プロジェクトから学べる最も重要なことは、投資エリアをイメージだけで決めないことです。
地方都市だからダメ。
福岡市だから安心。
人口が増えているから買う。
土地が安いから買う。
こうした一つの指標だけでは、不動産投資を判断できません。必要なのは、
| 見るポイント | 内容 |
|---|---|
| 土地価格を見る | 高すぎれば、賃貸需要があっても事業収支が組みにくくなることがあります。 |
| 賃貸需要を見る | その地域で実際に誰が住んでいるのか。どのような間取りが求められているのかを考えます。 |
| 家賃を見る | 想定ではなく、現在募集されている競合物件などを確認します。 |
| 建築計画を見る | 土地に何戸入るかだけでなく、入居者から選ばれる間取り・仕様なのかを検討します。 |
| 事業収支を見る | 土地代、建築費、家賃、経費、借入返済まで一体で確認します。 |
| 銀行融資評価を意識する | 現在の一棟だけではなく、その後の資産形成まで考えます。 |
こうした項目を積み重ねた先に、初めて投資判断があります。
福岡市中心部だけではない。まだ知らない土地から投資機会を探す
福岡には、福岡市中心部以外にもさまざまな地域があります。そのすべてが不動産投資に適しているわけではありません。
一方で、
「知名度が高くない」という理由だけで、最初から投資対象から外してしまう必要もありません。
地域を調べ、土地を見つけ、賃貸市場を確認し、建物を企画し、事業収支と銀行融資評価を考える。その結果として、「この土地なら検討できる」という選択肢が見つかる可能性があります。
今回の大牟田市プロジェクトは、その一つの事例です。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、この考え方を「LEGENDE 地域開発ストーリー」として、今後も福岡県内の実際のプロジェクトについて、
なぜその街なのか。
なぜその土地なのか。
どのように投資計画を立てたのか。
そして、完成後どうなったのか。
まで検証していきます。
大牟田市で次のLEGENDE候補地となる土地も募集しています
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、今回の一棟で終わらず、大牟田市内で次のLEGENDEプロジェクトにつながる土地・不動産情報を募集しています。
例えば、
- 相続した土地
- 古家・空き家付き土地
- 月極駐車場
- 遊休地
- 売却か活用か迷っている土地
- 不動産会社が開発事業者を探している土地
などもご相談ください。
すべての土地を取得・開発できるわけではありませんが、まずは、
「この土地では何ができる可能性があるのか」
から検討します。
土地所有者様だけではなく、不動産会社、士業、相続関連事業者など、土地情報をお持ちの方からのご相談も受け付けています。
LEGENDE（レゲンデ）とは
LEGENDEは、セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する投資用新築アパートシリーズです。
特徴は、完成したアパートを販売するところから始めるのではなく、
土地から新築アパート一棟投資を組み立てること。
土地選定から、
- 地域・賃貸市場調査
- 建築企画・設計
- 事業収支計画
- 銀行融資を意識した資金計画
- 建築・完成
- 完成後の運用
- 次の投資
まで、不動産と建築、投資と融資を分断せずに考えます。
一棟目だけを見るのではなく、二棟目、三棟目まで含めた中長期の資産形成を考えたい方に向けた新築アパート投資です。
福岡で土地から新築アパート投資を検討している方へ
「福岡で不動産投資を始めたいが、何から考えればいいのか分からない」
「区分マンションや中古物件ではなく、新築アパート一棟投資を検討したい」
「銀行融資を活用して、将来的に二棟目、三棟目へ進みたい」
「福岡市以外の投資エリアも含めて検討したい」
このような方に向けて、セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、不動産投資セミナーや個別相談を行っています。
不動産投資は、一棟購入することがゴールではありません。
どの土地を選び、どの建物を建て、どのような融資・収支計画を組み、その投資を次へどうつなげるのか。
そこまで考えて、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
よくあるご質問
まとめ｜福岡の不動産投資は「街の名前」ではなく「事業」で考える
今回の大牟田市プロジェクトから分かるのは、
「地方都市でも新築アパート投資は成功する」という単純な話ではありません。
重要なのは、
土地を探す。
地域を調べる。
誰が住むかを考える。
建物を企画する。
収支を組む。
銀行融資評価を意識する。
実際に建てる。
そして、完成後に結果を検証する。
という一連のプロセスです。
福岡市中心部だけを見ていたら気づかなかった土地でも、条件を一つずつ検証することで新しい投資の選択肢になる場合があります。
一方で、地方都市だからという理由だけで土地を購入してよいわけでもありません。
「こんなエリアで？」と思う土地ほど、感覚ではなくデータと事業計画で判断する。
それが、セイコー・エステート＆ディベロップメントがLEGENDEで大切にしている土地からの新築アパート一棟投資です。
【写真で見る】福岡の新築アパート完成までのリアルなステップ
STEP1：更地の確認と購入判断 1カ月目
更地状態（福岡市南区） 地盤・周辺道路・日当たりなどを現地確認。成功する新築アパート投資の起点は、確かな土地選定から始まります。
STEP2：間取り設計・建築プラン策定
設計図と打ち合わせ風景 福岡エリアの入居者ニーズを反映したロフト付き1Kなど、エリア特性に応じたプランニングが大切です。
STEP3：基礎・上棟工事 2ヶ月目～4カ月目
基礎・構造工事中の写真 長期的な安全性と保全コストの削減につながる重要な施工工程。職人の腕が光るステージです。
STEP4：内装・設備工事 5カ月目～7カ月目
若年層の入居者に好まれる清潔感・使いやすさを追求した設備導入で、長期入居を実現します。
STEP5：完成・引き渡し 8カ月目
完成後の外観・内観写真 完成後の即入居対応が可能なよう、施工・管理部門と連携してスピーディーな仕上げを実施。
完成までの各ステップは、見えない”安心”を可視化する工程です。現地での確認・丁寧な施工・設計の工夫、それぞれが投資価値を高める鍵になります。実際の現場で培ったノウハウをご体験ください。
