この記事のポイント
新築アパート投資では、土地価格、利回り、賃貸需要、建築費、銀行融資だけでなく、長期保有を前提とした「建物そのものの価値」も重要です。
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡大学と産学連携し、特許出願中の建築冷却技術「CoolSkin®（クールスキン）」の研究開発を進めています。
第一段では屋内環境で実証実験を行い、CoolSkin®あり・なしの比較において、建物内部側で最大4.66℃の温度差を確認しました。
そして2026年8月、第二段として実験環境を真夏の屋外へ移し、
- CoolSkin®施工あり／なし
- 外壁表面温度
- 外壁裏面
- 室内側への温度影響
などを比較検証する予定です。
今回の実証実験は、「CoolSkin®を導入すれば不動産価値が上がる」と結論付けるものではありません。
むしろ、大学との共同研究を通じて客観的なデータを蓄積し、本当に建築物へ実装する価値がある技術なのかを一つずつ検証するプロセスです。
本記事では、この研究開発を通して、これから新築アパート投資を行う方に考えていただきたい「10年後、20年後にも選ばれる建物」という視点について解説します。
髙木政利代表から、不動産投資を考える皆さまへ
「不動産投資では、どうしても土地価格や利回り、銀行融資に目が向きます。
もちろん、それらは非常に重要です。しかし新築アパートは、建てた瞬間がゴールではありません。
完成後、10年、20年と入居者の方に選んでいただき、オーナー様に長期保有していただく建物です。だから私たちは、今ある建築の仕組みだけを見るのではなく、これからの住宅にどのような性能が求められるのかまで考えたいと思っています。
CoolSkin®も、その取り組みの一つです。
研究結果を都合よく解釈するのではなく、福岡大学の先生や学生の皆さまと客観的なデータを取り、実用化する価値があるのかを確かめる。本当に良い技術になれば、将来的にはLEGENDEなど自分たちが手がける建物にも活用したいと考えています。不動産投資家の皆さまへ目の前の一棟を提供するだけではなく、10年後、20年後にも選ばれる建物をつくること。それも、建築と不動産の両方に携わる私たちの仕事だと考えています。」
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
代表取締役 髙木 政利
高木 政利（たかぎ まさとし）
株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント 代表取締役
福岡の不動産投資・アパート経営の専門家
福岡市を拠点に、不動産投資の企画・建築・資産形成支援を手がける「株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント」代表。一棟アパートの新築・土地活用・空室対策・創業融資支援に精通し、福岡エリアの実需と投資ニーズを熟知したプロフェッショナル。これまでに数十件以上の投資用不動産の設計・建築・収益改善を手がけ、多くの個人投資家や経営者から信頼を得ている。
「福岡で堅実な不動産投資をしたい方に、現場視点でリアルな情報を届けたい」という想いから、『福岡投資ナビ』を運営。
新築アパート投資は「建てた瞬間」がゴールではない
新築アパート投資を検討するとき、多くの方が最初に確認するのは次のような項目です。
- 土地価格
- 建築費
- 想定家賃
- 表面利回り
- 入居需要
- 銀行融資
- 自己資金
- 毎月のキャッシュフロー
どれも重要です。
しかし、ここで忘れてはいけないことがあります。
新築アパートは、完成した瞬間がゴールではない
ということです。
完成したあとには、
土地取得・建築
↓
入居募集
↓
賃貸運営
↓
建物管理
↓
修繕
↓
長期保有
↓
売却または次世代への承継
という長い時間があります。
不動産投資家が保有するのは、数カ月の商品ではありません。
10年、20年、場合によってはそれ以上運営する「建物」です。
だからこそ、新築アパート投資では、「いくらで建てられるか」だけではなく、
「どのような建物なら10年後、20年後にも入居者から選ばれるのか」まで考える必要があります。
猛暑が続く時代。「夏の住みやすさ」も建物を考えるテーマになる
近年、日本では猛暑・酷暑と呼ばれる夏が珍しいものではなくなってきました。
夏の暑さは、屋外だけの問題ではありません。
住宅は強い日射を受け、屋根や外壁の温度が上昇します。
そして、その熱は建物内部にも影響します。
もちろん、住宅の暑熱対策では、
- エアコン
- 断熱
- 遮熱
- 日射対策
- 換気
など、さまざまな方法があります。
そのうえで、セイコー・エステート＆ディベロップメントが新たに研究しているのが、
「そもそも外壁そのものの温度上昇を抑えられないか」
というアプローチです。
それが、特許出願中の建築技術CoolSkin®です。
CoolSkin®とは？建物の「中」だけでなく「外壁」から暑さに向き合う
CoolSkin®は、株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントが研究開発を進めている、特許出願中の建築物外皮材及び冷却システムです。
考え方のポイントは、建物内部を冷やすだけではなく、建物外壁そのものから暑さに向き合うことです。
建物の外側で外壁表面温度の上昇を抑えることができれば、結果として建物内部側へ伝わる熱にも違いが生じる可能性があります。
ただし、これは現時点では研究開発中の技術です。
「CoolSkin®を使えば室温が必ず何℃下がる」
「エアコンが不要になる」
といったことを現段階で断定することはできません。
だからこそ、セイコー・エステート＆ディベロップメントでは自社だけで評価するのではなく、福岡大学との産学連携による共同研究を進めています。
第一段実証では、建物内部側で最大4.66℃の温度差を確認
CoolSkin®では、すでに第一段となる実証実験を行っています。
第一段は、屋内環境での比較検証です。
CoolSkin®を使用した試験体と、使用していない試験体を比較し、温度変化を測定しました。
その中では、
通常側：39.34℃
CoolSkin®側：34.68℃
となり、
最大4.66℃の温度差
が確認されたケースがありました。
また別の測定でも、
通常側：40.73℃
CoolSkin®側：36.23℃
と、
4.50℃の差
が確認されています。
ただし、重要なのは、
「4.66℃下がったから完成」ではない
ということです。
屋内の一定条件で確認できた結果と、実際の真夏の建物環境で得られる結果が同じになるとは限りません。
そのため、研究は次の段階へ進みます。
第一段の実証結果については、以下の記事で詳しく紹介しています。
2026年8月、CoolSkin®の実証実験は「真夏の屋外」へ
第一段では屋内環境で検証しました。
第二段では、
実際の真夏の屋外環境
へ実験条件を移します。
実験実施予定は2026年8月。
場所は、
福岡大学 研究施設敷地内
です。
第一段から第二段への流れを整理すると、
第一段
屋内環境での比較検証
↓
第二段
真夏の屋外環境での比較検証
となります。
研究室内だけではなく、実際の夏の日射や外気の影響を受ける条件で検証することで、CoolSkin®の社会実装に向けた検証をさらに進めます。
第二段では何を検証するのか？
今回の第二段実証実験では、主に次の項目を確認する予定です。
実証実験概要
実施予定
2026年8月
実験場所
福岡大学 研究施設敷地内
比較
CoolSkin®施工あり／なし
主な確認項目
- 外壁表面温度
- 外壁裏面
- 室内側への温度影響
つまり、
CoolSkin®を施工した場合と、施工していない場合で、真夏の屋外環境においてどのような違いが現れるのか
を比較します。
ここで重要な点があります。
今回の記事は、「第二段実証実験を開始する」という発表です。
第二段の検証結果を発表する記事ではありません。
具体的な測定条件、データ、分析結果等については、実証実験後に取りまとめ、「第二段実証実験 検証結果報告」として改めて発表する予定です。
なぜ屋内だけではなく「真夏の屋外」で検証する必要があるのか
では、なぜ第一段の結果だけで実用化せず、屋外実証まで行うのでしょうか。
理由はシンプルです。
実際の建物は研究室の中にはないからです。
屋外では、さまざまな環境条件が変化します。
例えば、
- 日射
- 外気温
- 湿度
- 風
- 時間帯
- 建物の向き
などです。
研究室内で一定の差が確認できても、実際の真夏環境で同じように作用するかどうかは、別途確認する必要があります。
だからこそ、
第一段
屋内環境で検証
↓
第二段
真夏の屋外環境で検証
↓
結果分析
↓
改良
↓
実用化検討
という段階を踏みます。
研究開発において大切なのは、期待していた結果を出すことではありません。
実際にどの程度作用するのか。
どのような条件では効果が変わるのか。
課題はどこにあるのか。
それを客観的に把握することです。
不動産投資家が今回の実証実験から考えたい3つのこと
CoolSkin®は建築技術の研究です。
しかし、土地から新築アパート投資を考えている方にとっても、今回の取り組みから考えられることがあります。
1．新築アパートを「初期建築費」だけで判断しない
新築アパート投資では、当然ながら建築費は重要です。
建築費が高くなれば事業収支にも影響します。
しかし、
安く建てることと、良い不動産をつくることは必ずしも同じではありません。
建物は完成したあと、長期にわたって使用されます。
そのため、
- 耐久性
- メンテナンス性
- 修繕性
- 入居者ニーズ
- 設備
- 間取り
- 建物性能
なども含めて考える必要があります。
初期投資だけではなく、長期運営まで含めた建築計画を見ることが重要です。
2．「なぜ入居者から選ばれるか」を考える
不動産投資では、
「このエリアなら入居者がいる」
だけでは十分ではありません。
同じエリアにも複数の賃貸住宅があります。
その中で入居者が、
「この物件に住みたい」
と思う理由をつくらなければなりません。
駅距離、家賃、間取り、設備、デザイン。
さまざまな要素があります。
そして今後、夏の暑さが厳しい環境が続けば、
住環境や建物性能
も入居者に選ばれる理由の一つになっていく可能性があります。
だからこそ、建物を企画する会社自身が、
「これからどのような住宅性能が求められるのか」
を考え続ける必要があります。
3．10年後・20年後の建物価値から逆算する
不動産投資家にとって重要なのは、完成時点の価値だけではありません。
10年後。20年後。
その建物がどのように評価されるのか。
どのような入居者ニーズがあるのか。
修繕やメンテナンスはどうなっているのか。
こうした長期視点も必要です。
もちろん、CoolSkin®を導入したから不動産価値が上がると現時点で断定することはできません。研究開発段階だからです。
重要なのは、本当に建物価値につながる技術なのかを、実証してから採用するという考え方です。
なぜ不動産会社が、福岡大学と建築技術を研究するのか
セイコー・エステート＆ディベロップメントは、福岡を中心に土地から新築アパート一棟投資を支援しています。
不動産投資会社というと、「物件を紹介する会社」というイメージを持つ方も多いかもしれません。
しかし、土地から新築アパートを企画する場合、関わる領域は非常に広くなります。
例えば、
- 土地選定
- 賃貸市場調査
- 建築企画
- 設計
- 施工
- 収支計画
- 銀行融資相談
- 賃貸管理
- 修繕
- 次の投資
などです。
だからこそ、私たちは、
現在ある建築商品を販売することだけが仕事ではない
と考えています。
10年後、20年後。
どのような建物が選ばれるのか。
どのような建築性能が必要になるのか。
その可能性そのものを研究することも、建築と不動産に携わる会社として重要だと考えています。
CoolSkin®は、その研究開発の一つです。
CoolSkin®を「研究だけ」で終わらせない
CoolSkin®のロードマップは、単に特許を取得することをゴールにしていません。
私たちが想定している流れは、
特許出願
↓
福岡大学との共同研究
↓
第一段実証実験（屋内環境）
↓
第二段実証実験（真夏の屋外環境）
↓
検証結果の分析・改良
↓
実用化検討
↓
自社企画物件への導入検討
という流れです。
そして、技術として十分な性能、安全性、耐久性、経済性等を確認できた場合には、
自社の投資用新築アパートブランド「LEGENDE（レゲンデ）」などへの先行導入
も視野に入れています。
ただし、現時点でLEGENDEへのCoolSkin®導入が決定しているわけではありません。
あくまで研究・実証・改良を行い、実用化に値すると判断できた技術について、導入を検討していく方針です。
LEGENDEが大切にしているのも「完成後」から逆算する考え方
セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する新築アパートブランドが、LEGENDE（レゲンデ）です。
LEGENDEでは、「新築アパートを建てて販売する」だけを目的としていません。
土地選定から、
- 地域の賃貸需要
- 想定入居者
- 家賃
- 間取り
- 建築計画
- 収支
- 銀行融資評価
- 完成後の運営
- 次の不動産投資
までを一つの投資計画として考えます。
つまり、土地から、建築、運営、次の投資までを分断しないという考え方です。
CoolSkin®の研究も、その延長線上にあります。
10年後、20年後に求められる建物とは何か。
入居者から選ばれる建物とは何か。
長く運営できる不動産とは何か。
その答えを、建築技術そのものから探す取り組みです。
新築アパート投資では「現在」と「未来」の両方を見る
不動産投資で最初に見るべきなのは、当然ながら現在の事業計画です。
土地価格はいくらか。
建築費はいくらか。
家賃はいくら取れるか。
融資はいくら受けられるか。
返済後にどれくらい残るか。
これらを見ない投資はありません。
しかし、土地から新築アパート一棟を建てるのであれば、
その建物を長期保有する可能性
まで考える必要があります。
そのためには、「今日売れる建物」だけではなく、
「将来も選ばれる建物」
という視点も必要です。
CoolSkin®の研究開発は、まだその答えを出したものではありません。
今回の第二段実証実験も、
真夏の屋外環境で本当にどのような違いが生まれるのかを確認するための次の一歩
です。
結果が良ければ、その理由を分析する。
課題があれば改良する。
期待した結果が出なければ、その事実も次の研究につなげる。
そうした積み重ねによって、初めて実際の建物へ導入できる技術へ近づいていきます。
まとめ｜未来の不動産価値は「建てる前」から考える
福岡で新築アパート一棟投資を行う場合、
- 土地
- 賃貸需要
- 建築費
- 利回り
- 銀行融資評価
- キャッシュフロー
はいずれも重要です。
しかし、新築だからこそ、「どのような建物をこれから何十年保有するのか」という視点も持つことができます。
CoolSkin®の第二段実証実験は、建築技術の研究であると同時に、
これからの賃貸住宅にどのような価値を持たせることができるのか
を考える取り組みでもあります。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、目の前の一棟を提供するだけではなく、土地、建築、賃貸需要、銀行融資、完成後の運営、さらに次の投資までを一体で考えています。
そして、将来必要になる建築技術そのものについても、大学機関との共同研究や特許出願を通して研究開発を進めています。
一棟目を買うことをゴールにしない。
そして、
建物を完成させることもゴールにしない。
長期的に選ばれる不動産をつくり、その先の資産形成まで考える。
それが、私たちが考える土地から始める新築アパート一棟投資です。
よくあるご質問
福岡で、土地から新築アパート一棟投資を考えている方へ
不動産投資は、「買える物件を買う」ことがゴールではありません。
一棟目から、その先の二棟目、三棟目。そして長期的な資産形成まで考える必要があります。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡エリアを中心に、
- 土地探し
- 賃貸需要調査
- 新築アパート企画
- 設計・施工
- 収支計画
- 銀行融資相談
- 完成後の運営
- 次の不動産投資
までを一体でサポートしています。
土地から始める新築アパート「LEGENDE」
▶ https://seikoed.co.jp/service/legende/
土地、建物、銀行融資評価、賃貸需要まで一体で考える、新築アパート一棟投資についてご紹介しています。
不動産投資セミナー
▶ https://seikoed.co.jp/seminar/
福岡で新築アパート一棟投資を検討している方へ、土地選定や銀行融資評価、資産形成の考え方を解説しています。
無料個別相談
▶ https://seikoed.co.jp/contact/
「自分の場合、どのような投資計画になるのか」
「一棟目からどのように始めればよいのか」
「土地から新築アパートを建てる場合、自己資金や融資はどう考えるのか」
といったご相談も受け付けています。
CoolSkin®について
▶ https://seikoed.co.jp/service/coolskin/
福岡大学との共同研究、特許出願中の建築技術CoolSkin®について紹介しています。
※CoolSkin®は現在、研究開発・性能検証段階の技術です。本記事は将来の性能、商品化、LEGENDEへの導入、資産価値、収益、入居率、省エネルギー効果等を保証するものではありません。
【写真で見る】福岡の新築アパート完成までのリアルなステップ
STEP1：更地の確認と購入判断 1カ月目
更地状態（福岡市南区） 地盤・周辺道路・日当たりなどを現地確認。成功する新築アパート投資の起点は、確かな土地選定から始まります。
STEP2：間取り設計・建築プラン策定
設計図と打ち合わせ風景 福岡エリアの入居者ニーズを反映したロフト付き1Kなど、エリア特性に応じたプランニングが大切です。
STEP3：基礎・上棟工事 2ヶ月目～4カ月目
基礎・構造工事中の写真 長期的な安全性と保全コストの削減につながる重要な施工工程。職人の腕が光るステージです。
STEP4：内装・設備工事 5カ月目～7カ月目
若年層の入居者に好まれる清潔感・使いやすさを追求した設備導入で、長期入居を実現します。
STEP5：完成・引き渡し 8カ月目
完成後の外観・内観写真 完成後の即入居対応が可能なよう、施工・管理部門と連携してスピーディーな仕上げを実施。
完成までの各ステップは、見えない”安心”を可視化する工程です。現地での確認・丁寧な施工・設計の工夫、それぞれが投資価値を高める鍵になります。実際の現場で培ったノウハウをご体験ください。
