結論からいうと、「苅田町だから新築アパート投資に向いている」と一律に判断することはできません。
福岡で土地から新築アパート投資を考える場合、人口の多さや土地価格だけで投資エリアを決めるのではなく、その地域の産業・雇用、交通環境、実際の賃貸募集市場、想定入居者、家賃、建築費、事業収支、銀行融資評価まで一体で検証することが重要です。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、こうした考え方に基づき、福岡県京都郡苅田町で投資用新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」シリーズの新たな開発用地を仕入れました。
この記事では、
- なぜ苅田町を調査対象としたのか
- 苅田町にはどのような産業・雇用があるのか
- 実際にどのような賃貸住宅が募集されているのか
- 土地から新築アパート投資を考えるとき、何を見るべきなのか
- なぜ銀行融資評価まで考えて土地を選ぶのか
を、実際の開発事例をもとに解説します。
髙木政利 代表コメント
「福岡で新築アパート投資を考えるとき、福岡市内だけを探せばよいわけでも、土地価格が安い地域を探せばよいわけでもありません。
私たちがまず確認するのは、その地域にどのような企業があり、どのような人が働き、どのような住宅が、どの程度の家賃で募集されているのかという地域の実態です。
そこに土地価格、建築計画、事業収支、そして銀行融資評価を重ねて、初めて一棟の不動産投資として考えます。
今回の苅田町についても、土地を仕入れて終わりではありません。開発前に立てた仮説が、建築・募集・入居後に実際どうなったのかまで検証していきます。」
高木 政利（たかぎ まさとし）
株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント 代表取締役
福岡の不動産投資・アパート経営の専門家
福岡市を拠点に、不動産投資の企画・建築・資産形成支援を手がける「株式会社セイコーエステート＆ディベロップメント」代表。一棟アパートの新築・土地活用・空室対策・創業融資支援に精通し、福岡エリアの実需と投資ニーズを熟知したプロフェッショナル。これまでに数十件以上の投資用不動産の設計・建築・収益改善を手がけ、多くの個人投資家や経営者から信頼を得ている。
「福岡で堅実な不動産投資をしたい方に、現場視点でリアルな情報を届けたい」という想いから、『福岡投資ナビ』を運営。
福岡県苅田町は新築アパート投資の候補になるのか？
福岡で不動産投資を考えるとき、まず福岡市を思い浮かべる方は多いでしょう。確かに福岡市は人口規模も大きく、賃貸住宅市場として注目度の高いエリアです。
しかし、「福岡市でなければ不動産投資ができない」というわけではありません。
一方で、「土地が安いから郊外へ行けばいい」というほど単純でもありません。
土地から新築アパート投資を行う場合に重要なのは、
その土地をいくらで取得できるのか だけではなく、
その土地に、誰が住む建物を、どのような間取りで、いくらで建て、どの程度の家賃で貸すことができるのか まで一体で考えることです。
さらに銀行融資を活用して二棟目、三棟目と不動産資産を積み上げるのであれば、その一棟を金融機関がどのように見るのかという視点も欠かせません。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、一棟目から次の融資まで見据え、土地選定、賃貸需要、建築計画、収支、融資戦略を一体で考えることを重視しています。
今回、新たなLEGENDEシリーズの開発用地として仕入れたのが、福岡県京都郡苅田町（かんだまち）です。
苅田町とは？人口約3.7万人の福岡県北東部の町
苅田町は福岡県北東部に位置する町です。
2026年7月末現在、
人口：37,439人
世帯数：19,294世帯
となっています。
人口だけを見ると、福岡市や北九州市のような大都市ではありません。
また、苅田町の人口動態を見ると、2025年は出生258人に対して死亡413人で自然減155人、転入2,789人に対して転出2,851人で社会減62人となっています。
この数字だけを見れば、「人口が減っているのなら、不動産投資には向いていないのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、ここで重要なのが、不動産投資のエリア判断を人口だけで行わないことです。
人口だけでは分からない。「そこで働く人」を見る
新築アパートを企画する際には、「何人住んでいるか」だけではなく、「そこで誰が働いているのか」を見る必要があります。
苅田町は、製造業を中心とした臨海工業都市として発展してきた地域です。
苅田町の第5次総合計画・後期基本計画によると、2024年の製造業従業者数は15,504人、製造品出荷額等は2兆4,697億円とされています。
町自身も、陸・海・空のアクセスに恵まれた立地環境のもと、製造業を中心とする臨海工業都市として発展していると位置付けています。
つまり苅田町を見るときは、人口約3.7万人という数字だけではなく、
「産業と雇用を持つ街」
という側面も確認する必要があります。
日産自動車九州など、自動車関連産業が集積
苅田町を代表する産業の一つが、自動車関連産業です。
日産自動車九州株式会社は苅田町新浜町に生産拠点を置き、2026年4月時点の従業員数は約4,500人。
敷地面積は約236万㎡、年間約50万台の生産能力を持つ工場です。
同じ苅田町には日産車体九州株式会社も本社・工場を置き、2026年3月31日現在の従業員数は1,220人と公表されています。
もちろん、
「大きな工場がある＝新築アパートを建てれば必ず入居する」
という意味ではありません。
勤務するすべての人が苅田町内に住むわけでもありませんし、持ち家、実家、社宅、他市町村からの通勤など、居住形態はさまざまです。
だからこそ、企業数や従業員数だけで結論を出すのではなく、実際の賃貸住宅市場まで確認することが重要になります。
苅田町は陸・海・空の交通インフラを持つ
苅田町のもう一つの特徴が交通・物流基盤です。苅田町には苅田港があり、周辺には北九州空港、東九州自動車道、JR日豊本線などがあります。
日産車体九州の公式アクセス情報でも、
- JR苅田駅
- 北九州空港
- 東九州自動車道 苅田北九州空港IC
などを利用したアクセスが案内されています。
不動産投資では、「駅徒歩○分だから良い」だけでなく、
その地域に住む人にとって、勤務先、幹線道路、駅、生活施設へどう移動するのか
という生活動線を見ることも重要です。
特に自動車利用が前提となりやすい地域では、福岡市中心部と同じ基準だけで立地を評価するのではなく、地域特性に合わせて考える必要があります。
実際の賃貸市場はどうなっている？SUUMOの募集情報を調査
では、苅田町周辺では実際にどのような賃貸住宅が募集されているのでしょうか。
2026年8月24日にSUUMOで指定条件を確認したところ、検索画面には1,023件の掲載物件総数が表示されていました。
ただしSUUMOでは、
「同一と思われる物件を1つにまとめて表示しているため、掲載物件総数と物件一覧に表示される件数が異なる場合がある」
と説明しています。
したがって、1,023件＝1,023戸の空室という意味ではありません。
ここで見るべきなのは件数そのものではなく、どのような間取り・面積・築年数の物件が、いくらで募集されているのかです。
苅田町では新築・築浅1LDKの募集事例も確認できる
SUUMOで確認した主な募集事例の一部を見てみましょう。
新築1LDKの募集例
苅田町大字与原の新築アパートでは、
1LDK・26.58㎡
月額5.15万円～5.20万円
および、
1LDK・34.04㎡
月額5.40万円～5.45万円
という募集が確認できます。
既存1LDKの募集例
そのほか、
苅田町大字苅田
築7年・1LDK・34.9㎡
月額5.7万円
苅田町大字与原
築6年・1LDK・50.52㎡
月額5.85万円
苅田町大字与原
築1年・1LDK・50.05㎡
月額6.3万円
といった募集事例も確認できます。
このように募集情報を横断して見ることで、
- 新築と築浅物件の賃料差
- 30㎡前後の1LDK
- 50㎡前後の広めの1LDK
- 駅距離
- 設備
- 築年数
- 家賃帯
などを比較することができます。
「5万円台で募集されている＝5万円台で貸せる」ではない
ここは非常に重要です。
SUUMOなどのポータルサイトに表示されているのは、基本的に募集条件です。
募集賃料と実際の成約賃料が同じとは限りません。
また、多数の募集物件が掲載されているからといって、
「賃貸需要が強い」とも、「供給過多である」とも、掲載件数だけでは判断できません。
新築アパート投資を検討する際は、
- いつから募集されているのか
- 同じ物件で何室募集されているのか
- 競合となる間取りは何か
- 専有面積はいくつか
- どの設備が採用されているか
- 駐車場は確保されているか
- 駅・勤務先へのアクセスはどうか
- 家賃と共益費を合わせた総額はいくらか
など、さらに細かく確認していく必要があります。
都合のよい数字を一つ見つけて投資判断するのではなく、複数のデータから仮説を組み立てる。
これが土地から新築アパート投資を行う際の重要な考え方です。
土地が安いだけでは、新築アパート投資は成立しない
「福岡市より土地が安いなら、地方都市の方が利回りを出しやすいのでは？」
そう考える方もいるでしょう。
確かに、土地取得費は事業収支を左右する重要な要素です。
しかし、土地が安ければ良いというわけではありません。
例えば非常に安い土地を取得できても、
- 入居ターゲットが明確でない
- 周辺家賃が低すぎる
- 希望する戸数が入らない
- 駐車場を確保できない
- 建築費とのバランスが取れない
- 空室時の影響が大きい
のであれば、新築アパート事業として成立しない可能性があります。
逆に、賃貸需要が確認しやすい場所であっても、土地価格が高すぎれば総事業費が増え、投資採算が合わないことがあります。
だからこそ、土地から新築アパート投資では、土地価格 × 賃貸需要 × 建築計画 × 事業収支を一体で考える必要があります。
「土地」だけでも「建物」だけでも決めない
セイコー・エステート＆ディベロップメントのLEGENDEでは、土地を購入してから建物を考えるのではなく、土地を検討する段階から、
「ここに、どのような建物なら成立するのか」を考えます。
例えば、
土地について
- 土地価格
- 面積・形状
- 接道条件
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 周辺環境
賃貸について
- 想定入居者
- 競合物件
- 募集家賃
- 間取り
- 専有面積
- 設備
建物について
- 建築可能戸数
- 建築費
- 間取り構成
- 駐車場
- 共用部
- 維持管理
投資について
- 総事業費
- 家賃収入
- 運営費
- 借入返済
- キャッシュフロー
を同時に検討します。
土地と建物を切り離して考えないことが、土地から新築アパート投資の特徴です。
LEGENDEが重視する5つの視点
今回の苅田町プロジェクトでも、LEGENDEでは大きく5つの視点から事業計画を検証していきます。
| 1．土地選定 | 地域だけを見るのではなく、実際の敷地条件、土地価格、周辺環境、法令条件などを確認します。 |
| 2．賃貸市場調査 | 周辺で募集されている物件について、築年数、間取り、専有面積、家賃、設備、立地などを比較します。 |
| 3．建築企画 | 「建てられる建物」ではなく、想定入居者と事業収支の双方を考えた建築プランを検討します。 |
| 4．事業収支 | 土地取得費、建築費、諸費用、家賃収入、運営費、借入返済などを一体として確認します。 |
| 5．銀行融資評価 | 今回の一棟だけでなく、投資家が次の不動産投資へ進むことも踏まえて、金融機関からの評価を意識します。 |
つまり、
不動産と建築を分断しない。
投資と融資も分断しない。
これがLEGENDEの基本的な考え方です。
なぜ新築アパート投資で「銀行融資評価」を考えるのか
不動産投資では、「この物件の融資が通るか」だけに意識が向きがちです。
しかし、一棟目の融資が通ったとしても、その投資によって金融機関からの評価がどのように変化するのかによって、二棟目以降の選択肢は変わる可能性があります。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、
一棟目の投資が二棟目、三棟目へつながる設計になっているか
を重視しています。
そのため、
- 土地の評価
- 建物の評価
- 収益性
- 返済負担
- 融資期間
- 自己資金
- 投資家本人の金融与信
などを含め、次の投資まで考えることを基本としています。
当社が土地から選ぶ新築アパート一棟投資を重視しているのも、土地選定・賃貸需要・建築計画・収支計画・融資戦略・出口まで含めて設計しやすいという考え方があるためです。
「買える物件」ではなく「次につながる不動産」を考える
不動産投資を始めると、「今の自分なら、どの物件を買えるのか？」という考え方になりがちです。
もちろん、購入可能性を確認することは必要です。
しかし、資産を複数棟へ増やしたいのであれば、「買えるか」だけでなく、「買った後どうなるか」まで考えることが重要です。
例えば、
1棟目
↓
金融機関からの評価
↓
返済実績・資産状況
↓
2棟目
↓
3棟目
という流れを考えれば、一棟目の選択がその後の投資戦略にも影響することが分かります。
目の前の表面利回りだけではなく、将来の資産形成から逆算する。
これが、セイコー・エステート＆ディベロップメントが考える不動産投資です。
苅田町LEGENDEでは「開発前の仮説」を残す
今回の苅田町プロジェクトで、私たちがもう一つ重視していることがあります。
それが、開発前に考えた仮説を、完成後に検証することです。
不動産会社の情報発信では、完成した建物や満室になった結果だけを見ることも多いでしょう。
しかし、投資家にとって本当に知りたいのは、「完成する前に、何を考えてその土地を買ったのか」ではないでしょうか。
そこで苅田町LEGENDEでは、
開発前
- なぜ苅田町を選んだのか
- どのような賃貸市場だったのか
- どのような入居者を想定したのか
- どの家賃帯を想定したのか
- どのような建築計画を立てたのか
を記録していきます。
そして完成後には、
完成後
- 実際の募集条件
- 問い合わせ・申込み状況
- 成約家賃
- 入居者属性
- 満室までの期間
- 当初仮説との違い
などを検証する予定です。
「なぜその土地を選んだのか」まで公開する
完成後の物件写真を見るだけでは、土地から新築アパート投資の本質は分かりません。
土地を仕入れた時点では、まだ入居者はいません。
建物もありません。
そこにあるのは、市場調査と、事業計画と、仮説です。
どの情報を確認して土地を仕入れたのか。
その判断が実際の建築・入居募集後にどうなったのか。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、こうした開発プロセスもLEGENDEシリーズを通じて発信していきます。
福岡の不動産投資は「福岡市だけ」ではない。ただし、地方なら何でもいいわけでもない
今回の苅田町プロジェクトから伝えたいのは、「これから苅田町の不動産を買いましょう」という話ではありません。
そして、「福岡市より地方の方が儲かる」という話でもありません。
重要なのは、エリア名だけで投資判断をしないことです。
福岡市であっても、土地価格や建築費を含めて投資事業として成立しなければ意味がありません。
地方都市であっても、賃貸需要や入居ターゲットを確認できなければ、安い土地だからという理由だけで投資するべきではありません。
必要なのは、土地× 賃貸市場× 建物× 収支× 銀行融資評価を一つの投資事業として見ることです。
今回の苅田町LEGENDEも、この考え方に沿って開発を進めていきます。
よくあるご質問
髙木政利 代表から｜福岡で土地から新築アパート投資を考える方へ
「不動産投資では、誰かから紹介された物件を見てから『買えるかどうか』を考える方法もあります。
しかし、私たちは逆から考えます。
投資家の方が将来どこまで資産を増やしたいのか。そのために銀行融資をどう使うのか。どのエリアで、どの程度の土地を選び、どのような建物なら賃貸事業として成立するのか。
その順番で考えるからこそ、土地から新築アパートを企画する意味があります。
苅田町のプロジェクトについても、完成させること自体をゴールにせず、開発前に考えたことが実際の賃貸市場でどう評価されたのかまで確認していきます。
福岡で不動産投資を検討している方には、目の前の一棟だけではなく、その先まで一緒に考えていただきたいと思います。」
福岡で土地から新築アパート投資を検討している方へ
「福岡で不動産投資をしたい。でも、どの土地・どの物件から始めればいいのか分からない」
「自分の年収や自己資金なら、どの程度の新築アパート投資を考えられるのか知りたい」
「一棟目だけでなく、二棟目・三棟目まで融資を続けたい」
そのような方は、物件を探し始める前に、まず投資全体の順番を整理することが重要です。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、
投資家の属性・目標
↓
銀行融資戦略
↓
土地選定
↓
賃貸市場調査
↓
建築計画
↓
事業収支
↓
設計・施工
↓
入居募集
↓
次の投資
まで一体で考えます。
【写真で見る】福岡の新築アパート完成までのリアルなステップ
STEP1：更地の確認と購入判断 1カ月目
更地状態（福岡市南区） 地盤・周辺道路・日当たりなどを現地確認。成功する新築アパート投資の起点は、確かな土地選定から始まります。
STEP2：間取り設計・建築プラン策定
設計図と打ち合わせ風景 福岡エリアの入居者ニーズを反映したロフト付き1Kなど、エリア特性に応じたプランニングが大切です。
STEP3：基礎・上棟工事 2ヶ月目～4カ月目
基礎・構造工事中の写真 長期的な安全性と保全コストの削減につながる重要な施工工程。職人の腕が光るステージです。
STEP4：内装・設備工事 5カ月目～7カ月目
若年層の入居者に好まれる清潔感・使いやすさを追求した設備導入で、長期入居を実現します。
STEP5：完成・引き渡し 8カ月目
完成後の外観・内観写真 完成後の即入居対応が可能なよう、施工・管理部門と連携してスピーディーな仕上げを実施。
完成までの各ステップは、見えない”安心”を可視化する工程です。現地での確認・丁寧な施工・設計の工夫、それぞれが投資価値を高める鍵になります。実際の現場で培ったノウハウをご体験ください。
